不動産バブルはもう二度と
不動産バブルはもうこないのか!?不動産会社社員による不動産情報ブログ。 不動産情報と日々の日常をつらつらと・・・

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三菱地所、都心オフィス値上げ

日経新聞によると、三菱地所が大都市中心部に所有しているオフィス賃料を値上げするそうです。


その値上げ幅は、なんと15%から20%!!


バブル崩壊以降の賃料改定では最大の引き上げ率となるようです。


企業のオフィス需要は都心部の優良物件に集中しており、空室がほとんどない状況。


ただ、需要が低迷している大都市周辺や地方では値下げの動きもでていて、二極化の様相も・・・


三菱地所は東京都千代田区の丸の内地区で約30棟のビルを所有、貸付有効面積は140万㎡にも達するそうです。


しかも、同地区の空室率は2008年3月末で0.19%!!


過去最低水準だそうです。


その他、大阪、名古屋などの賃料を引き上げるとのこと。


三井不動産や森トラストなども値上げを予定しているそうです。


都心部の賃貸需要は今後も好調を維持しそうですが・・・


優良物件に限ってのことでしょうね。


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新築マンション価格高い!?

不動産マーケティングのアトラクターズ・ラボが一般ユーザーを対象とした「マンション購入に対する意識調査」を発表しました。


対象者は、直近3ヶ月間に新築マンションの販売センターに行った経験がある同社モニター会員。


つまり、新築マンションの購入を検討しているエンドユーザーですね。


調査結果では、現在のマンション価格について「高い」と回答した割合が半数を超え52%となったようです。


また、全体の75%が「価格が高すぎてあきらめた物件がある」と回答しており、物件価格が購入の強い阻害要因になっているようです。


価格が原因で購入をあきらめた物件を再検討する希望価格については・・・


「10%下がれば・・・」が17%となり、


「15%下がれば・・・」が41%にまで上がっています。


今後の住宅価格の動向については・・・


「下がる」と回答したのが45%と半数近くのユーザーが予測しています。


要は、エンドユーザーが今後、住宅価格が下がると思っている以上、現在のマンション価格では売れ行きは鈍いということになりますね。


現在販売中の新築マンションでも分譲価格を大幅に改定しているところもあり、業者も在庫処分に必死です。


マンション用地の価格なんかをみていると、仕入れ価格も以前と比べ大きく下がっていますし、場所にもよりますが、今後2年後くらいに竣工するマンションは分譲価格も現在と比べ落ち着いてくると思いますね。


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三井不動産、マンションに新ブランド

三井不動産レジデンシャルが新しいマンションブランドを立ち上げました。


ブランド名は「パークリュクス」、「パークシーズンズ」というそうです。


「パークリュクス」については、対象顧客層が独身女性など小世帯で、JR山手線内で最寄駅から徒歩5分圏内のエリアを中心に専有面積30㎡から60㎡の物件を中心に展開。


共用部の二重ロックや玄関扉、窓部分にも防犯センサーを標準装備し、高い安全性を確保するようです。


パークリュクスの1号物件は東京都文京区本郷で総戸数52戸、平成20年7月竣工予定で6月発売となるようですね。


「パークシーズンズ」は団塊の世代などの富裕層向けリゾートマンションです。


エリアは箱根・軽井沢などの都心エリアから1~2時間圏内を中心。


第1号物件は箱根登山鉄道「強羅」駅徒歩4分の「パークシーズンズ箱根強羅」で総戸数43戸、平成22年1月竣工となっています。


これで三井不動産レジデンシャルのブランドは・・・


「パークホームズ」
「パークコート」
「パークマンション」
「パークシティ」
「パークタワー」
「ファインコート」※戸建
「パークリュクス」
「パークシーズンズ」


となりましたね。


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株式会社興大 倒産!?

帝国データバンクによると、マンション分譲、販売代理の株式会社興大が5月20日までに事後処理を弁護士に一任、事業継続のため現在スポンサーと交渉をしているようです。


【会社概要】
株式会社 興大
東京都千代田区五番町4-5
代表細川義則
資本金3億775万円
従業員90名


興大は1993年11月設立のマンション分譲会社で、首都圏全域でファミリータイプマンション「クイーンシティ」シリーズを分譲、他のマンションデベが開発した物件の販売代理や戸建分譲もやっていたようです。


2007年3月期の年売上高は約63億3,500万円を計上。


不動産市況の悪化による販売不振からの在庫増加、有利子負債の負担により、今回の措置を取ったようです。


負債は2007年3月期末時点で約72億1,900万円。


スポンサーとの交渉がまとまれば事業を継続するようですが・・・


HPの株主を見ると、代表の細川氏の他、三平地所、オリックス不動産、オリックスキャピタル、みらいエフピー、ウラタ、南海辰村建設、山田建設など不動産業者も何社か名を連ねていますね。


厳しい状況のマンションデベ、果たしてスポンサーはどう動くんでしょうかね。


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UR賃貸住宅の未登記問題

産経新聞の記事によると、都市再生機構の賃貸集合住宅が不動産登記法で義務付けられている建物登記がされていないことがわかりました。


URによると賃貸住宅は全国に約1万7,400棟あり、そのうちの6割、約1万600棟が未登記となっているようです。


URが単独所有する物件について、権利を明示する必要がなく、登記する必要性を認識していなかったとしているとのこと。


???未登記で良いわけないと思うんですが・・・


登記するにも登録免許税という税金を払わなければいけないし・・・


賃借人にも権利を明示しなければいけないんじゃ???


よくわかりませんね・・・


都市再生機構は独立行政法人でもともとは日本住宅公団です。


管理する物件はUR賃貸住宅で公団住宅ですね。


借りる際には、仲介手数料不要、礼金なし、更新料なし、保証人を必要としません。


それに加え民間の賃貸住宅よりも家賃が安くなっていますね。


初期費用も安く抑えられて、おまけに家賃も安いので部屋を探している方は見てみても良いかもしれませんね。


ただ、設備なんかは質素らしいですけど・・・


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首都圏分譲マンション人気沿線

日経産業新聞によると、首都圏の主要6沿線のなかで、最もマンションの引き合いが強かったのは東急東横線沿線だそうです。


調査会社のトータルブレインが調査した結果によると、2007年の分譲マンションの新規発売月の契約申込率(初月申込率)は東急東横線沿線で年平均82.5%となり好不調の目安の70%を大きく上回ったとのこと。


新規販売戸数では小田急線沿線で1791戸で1位、東横線は1714戸で2位という結果。


やはり東横線の人気は根強いですね・・・


渋谷-横浜間は約30分と近いですし、都心へのアクセスの良さと、都内では人気エリア「自由が丘」「中目黒」も。


横浜方面では「武蔵小杉」の再開発が進んでいたり、「日吉」では横浜市営地下鉄グリーンラインが開通。


「渋谷」でも副都心線への乗り入れが可能になるようで、都心へのアクセスがより便利になります。


私も住むなら自由が丘辺りに住みたいものですが・・・


賃料は高いし、購入するにも高い・・・


まだまだ無理ですね。


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8ヶ月ぶりのREIT新規上場承認

不動産投資信託(REIT)の上場承認についてです。


昨年末からJ-REITの上場見送りなどが相次ぎ、冷え切っていたREIT市場ですが、約8ヶ月ぶりに大和ハウス工業傘下のREITの上場承認が下りたようです。


東京証券取引所によると・・・


上場日:2008年6月19日
証券コード:3263
上場銘柄:「大和ハウスリート投資法人」
運用会社:大和ハウス・リート・マネジメント株式会社
公募:119,800口
売出し:7,200口(オーバーアロットメントによる売出し)


このような概要になっています。


調達予定額は約600億円ほどを予定しているようですね。


不動産市況の低迷でREIT市場も厳しい状況ですが・・・


予定通りの資金調達ができるでしょうかね・・・


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株式会社ミキシング倒産

また不動産業者の倒産です。


商業施設企画・開発や不動産賃貸業を手掛ける株式会社ミキシングが5月16日、大阪地裁へ民事再生法の適用を申請、同日保全命令を受けました。


申請時の負債額は約186億円となっています。


株式会社ミキシングは資本金5,300万円、大阪市淀川区西中島6-1-1、代表佐藤美樹氏、従業員120名の主に全国で商業施設の開発を手掛ける業者です。


1990年8月に都市開発企画、不動産仲介などを目的に設立。主事業として商業施設・住宅・ホテル・医療・アミューズメントなどを組み合わせた複合施設の開発を行い、2004年からは自社開発した複合施設を売却するデベロッパーとして事業展開を行っていました。


2007年3月期の年収入高は約60億8,200万円を計上。


事業実績としては・・・


「グリーンガーデンモール北神戸」


「ガーデンモール北千里」


「広島フェスティバル・アウトレット マリーナホップ」


「ガーデンモール彩都」


「BIG HOPガーデンモール印西」


「ガーデンモール木津川」


など。


倒産原因はサブプライム問題から端を発した、不動産市況の減速、国内金融機関の引き締めなどによる資金繰りの悪化。


一部建設資金の未払いも発生し、保有資産の売却などを進めていたようですが、売却がうまくいかず倒産ということになりました。


ファイナンスが厳しいのはどこのデベロッパーも同じですね。


例えば、物件を購入する際、事業資金について金融機関から融資を受けるも、不動産市況の悪化でうまく転売できず融資期間も期日が迫ってきているとします。


業者は売却を急ぎたいが、この市況では売れない・・・融資期日が迫っている以上、売れなければ借り換えなどのファイナンスを何とかしなければいけない・・・


サブプライム問題の影響で、金融機関も不動産関連の融資についてはかなり慎重になっています。


とにかく貸してくれません・・・


こんな状況が多くの不動産業者に広がっていますね。


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レオパレスの申告漏れ問題

東証1部上場の賃貸アパート大手「レオパレス21」の申告漏れ問題についてです。


レオパレスが管理するアパートの駐車場賃貸料にかかる消費税について、同社は東京国税庁から2007年3月期までの3年間の消費税約5億3,000万円の申告漏れを指摘されたそうです。


レオパレスはアパートや駐車場をオーナーから一括して借り上げて入居者に貸す事業を展開、入居者から受け取った賃料からレオパレスの取り分を差し引いてオーナーに支払う仕組みで全国で約44万戸のアパートを管理しています。


税法上、アパートの家賃については消費税はかかりませんが、舗装されたりフェンスが設置されたりした駐車場の賃貸料には消費税がかかります。


レオパレスはこのことを知らなかったようで、税務調査を受けるまで賃貸料にかかる消費税を一切納めていなかったとされていますが・・・


上場企業が知らなかった???監査法人は???おかしな話です・・・


問題なのは契約しているオーナーに対してです。


駐車場のオーナーにも消費税の納税義務が発生するため、同社に管理を委託している全国のオーナー約2万人にも追徴課税の可能性があるとのこと。


レオパレスはオーナーに消費税がかかることを文書で通知したようですが・・・今後の対応が重要ですね。


このほかにも同社は所得隠しなどを指摘されているようで、追徴課税は重加算税を含めて9億円にもなるようです。


駐車場を経営されている方は注意が必要ですね。


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スカイエステート株式会社倒産

東京都品川区の不動産賃貸・仲介業のスカイエステート株式会社など4社が4月28日に東京地裁より特別清算開始決定を受け倒産しました。


負債総額はスカイエステートが約198億円、スカイレンタルが約41億円、グレープが約86億7,000万円、メンテが約4億4,000万円で合計約430億1,000万円。


スカイエステート株式会社は1969年2月にプラザホームズ株式会社の商号で設立。


港区内で大使館や外資系企業勤務の外国人を対象とした高級住宅の賃貸を主体に不動産仲介・管理などを手掛け、89年12月期には年収入高約188億8,700万円を計上していましたが、バブル期の株式投資の損失や不動産市況の低迷などで業績が落ち込み赤字計上が続いていたようです。


近年には社有不動産の売却などで借入金の圧縮を進め、メドが立ったということで、2007年4月には新・プラザホームズに事業譲渡をし、当社はスカイエステートへ商号変更、解散となっています。


不動産業者の倒産でも最近の不動産市況の影響というよりは、こちらはバブル崩壊の影響といったところでしょうかね。


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賃借人からの恐ろしい相談

当社で管理している物件ではありませんが・・・


私のお客さんが借りた横浜の某タワーマンションの話。


契約も済んで、引越も終わり、快適に生活しているかと思いきや・・・


電話がかかってきました。


私「もしもし、お久しぶりです。お住まいはどうですか??」


女性「う~ん・・・実はね・・・出るんだけど」


私「出る??何がでるんですか??」(この時点で嫌な予感)


女性「夜中にね・・・玄関から入ってくるんだけど・・・」


私「はっ??」


女性「枕元まできて・・・恐くて目を開けられないけど・・・気配が」


私「えっ!!」(寒気がしました)


女性「どうしよう・・・」


お客さんからこんな相談されたこともなく・・・困りました。


なんとかしてあげたいのですが・・・


除霊??


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超高層マンションの最高階数!?

東京カンテイが調査した「物件最高階数別の2007年リセールバリュー」について。


これは首都圏で97年に分譲された物件について、その物件の最高階数が何階かによってマンション価格の維持率を調査したものです。


それによると、最高階数が20階以上の物件では80ポイントを超えているが、20階未満の物件では70ポイント台となり、20階を境にして超高層物件の人気が資産価値に影響している結果となっているようです。


要するに、超高層タワーマンションの中古マンションでは、その物件の最高階数が高ければ高いほど資産価値は低下しにくいということ。


20階以上の超高層マンションでは、展望ラウンジやゲストルームなどの共用施設が充実していることも多く、中古物件としても付加価値があり価格にも反映されます。


共用部分の施設の充実などの付加価値がポイントであって、単純に最高階数が高ければ高いほど良いというわけではないと思いますが・・・


もちろん高層階の方が眺望などの関係上、価格も高くなりますが・・・


ちなみに世界最高層の超高層マンションは・・・


2005年に竣工したオーストラリア・ゴールド・コーストの 『Q1・タワー』 で地上80階建て(高さ323m)


日本では・・・


『クロスタワー大阪ベイ』 (地上54階建て・高さ200.4m)


階数でいえば・・・


『THE TOKYO TOWERS』  (地上58階建て・高さ193.5m)


となっています。


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野村不動産、マンション建替え事業参入

「プラウド」シリーズの分譲マンションなどを展開している野村不動産がマンションの建て替え事業に参入するそうです。


需要が見込める都心部で、2、3年以内に約2400戸(約9物件)の建て替えに着手する模様。


築年数30年から40年経過している老朽化した物件が対象で、敷地容積を有効利用し既存の物件よりも住戸数を増やし、上乗せ分を一般顧客に分譲する事業内容。


第1弾として、東京・新宿で築40年の地上7階建てのマンション(住戸数69戸)の建て替えに着手しています。


新宿御苑に隣接した好立地のマンションで、建て替え後は総戸数93戸にまで拡大、野村不動産の持分は34戸となるようです。


マンションの建て替え事業は築後30年、40年が経過しているマンションが増えるなかで、必要不可欠な事業です。


特に容積率がポイントで最大限まで生かしきれていない古いマンションなどは建て替えなどで戸数を増やすことが可能になりますね。


逆に用途変更などで、同規模のマンションが建て替えられなくなってしまったマンションなんかもありますが・・・


造ったものが老朽化してくれば、「直す」か「壊す」しかありませんからね。


「直す」はリノベーションなどで多くの業者が手掛けていますが、それすら不可能になれば「壊す=建て替え」しか選択肢は残りません。


大手不動産デベなどは今のうちに事業スキームを固めておきたいところでしょうね。


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大和住販倒産

建売業者の株式会社大和住販と関係会社の株式会社大和建設が倒産しました。


株式会社大和住販は資本金8,000万円、板橋区上板橋3-2-1、代表坂本春男氏、従業員29名。


株式会社大和建設は資本金2,500万円、板橋区常盤台4-35-4、同代表、従業員61名。


4月30日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請しました。


大和住販は、1996年11月設立の建売業者で、東京都城北・城西を中心に木造・鉄骨住宅、1棟売りマンションなんかも手掛けていたようです。


2007年10月期の年売上高は75億6,500万円を計上していました。


大和建設は2000年4月設立。大和住販の下請けとして同社から建築工事を受注すると共に、一般個人からの直接受注もおこなっていたようです。


2007年3月期の年売上高33億100万円。


倒産の原因は、他の倒産した不動産業者と同じように、不動産市況の悪化による販売不振・資金繰り悪化。


負債は大和住販が55億500万円、大和建設が7億1,800万円。2社合計で62億2,300万円となっています。


ちなみに、ややこしいですが横浜の大和住販はまったくの別会社ですね。


こちらは「大和住販株式会社」ですので・・・


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プロフィール

バブル紳士

Author:バブル紳士
ファンド主導の不動産バブルの崩壊。
その真っ只中を突っ走る。
回復へ向かうこの道中で得るものは一体何か。
日々模索中・・・

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