不動産バブルはもう二度と
不動産バブルはもうこないのか!?不動産会社社員による不動産情報ブログ。 不動産情報と日々の日常をつらつらと・・・

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【不動産事件】契約書偽造し勝手に売却

不動産事件です。


東京都新宿区西新宿の不動産会社「国見シティハウジング」の社長、伊藤寿朗容疑者が不動産売買契約書を偽造し他人の土地を勝手に売却、手付金2,700万円を搾取したとして詐欺などの疑いで逮捕されました。


容疑者は03年9月頃に中野区弥生町の貨物運送会社から土地売却の依頼を受け、運送会社の土地の他、隣接地の売買契約も完了しているかのように売買契約書を偽造し、港区の不動産会社に一緒に売却すると嘘をいって手付金名目の現金を騙し取ったそうです。


なんでも隣接地所有者の印鑑を偽造して契約書を作っていたみたいですね。


このほか同様の手口で約5,000万円を搾取した疑いもあるようです。


確かに売買契約の決済前で所有権が移転されていない状態でも契約を結ぶことはあります。


つまり・・・


「地主→中間業者→業者」などの流れで転売する際、

「地主→中間業者」契約①の残金支払い日までに、

「中間業者→業者」の契約②をして、契約①②の残金支払い日を合わせれば、

中間業者は売買代金全額を用意する必要なく、転売利益を得ることができます。


この際には中間業者と業者が契約するときには所有権はまだ中間業者にはありませんね。


最終的に購入する業者も騙されることがないよう契約書だけでなく地主に会ったりして確認しますが・・・


今回の事件はどう考えても発覚する事件ですね。


かなり稚拙な気がしますが・・・


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ランドコムの現状

東証2部上場のデベロッパー、ランドコムの株価が6月13日より6日連続のストップ安、23,900円から9,900円まで下落しました。


不動産市況が悪化していて、上場している不動産会社の株価も低迷しているのは当然なんですが、ランドコムの株価はどうしてこんなに下がっているのかと・・・


私も株価が急激に下がっているのは知っていましたが、理由までは知りませんでした・・・


6月23日付でランドコムより出されたプレスリリースです。


「社債の期限の利益喪失についてのお知らせ」


内容を読んでいくと、つまり発行した社債の償還ができないということ。


社債は私募債で引受人は三井住友銀行、第1回無担保社債総額1億円と第2回無担保社債総額1億2,000万円、この2本の社債の償還ができていないそうです。


第1回の償還期限平成20年5月30日でしたが6月20日を目途に物件売却による償還を計画していたそうですが・・・


物件売却が遅れているため現在でもできていないとのこと。


何でも東京都港区のプロジェクトの早期売却によって資金を確保し償還するとされています。


早期売却といってもこのご時勢、簡単に売却できるんでしょうかね。


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「株式会社ベイプランニング」倒産

神奈川県横浜市中区の不動産業者、ベイプランニングが倒産です。


6月16日に東京地裁に自己破産を申し立て、破産手続開始決定を受けました。


負債総額は約25億円とのこと。


横浜の業者では今月フォルムが倒産し、今度はベイプランニングです・・・


ベイプランニングは1994年に設立、建売などを中心に横浜市内、湘南地区などで事業展開していました。


不動産事業のほかに飲食も手掛けていたようです。


横浜市・町田市で「平戸庵」という飲食店を5店舗経営していましたが、こちらの売り上げも減少していたようです。


ちなみに社長が平戸さんなんで平戸庵なんでしょうね。


2007年12月期の年売上高は約20億円だったようですが、昨今の不動産市況の低迷の煽りを受けて自己破産申請に至ったようです。


平戸庵も行ったことありますが、そんなに悪くなかったような気がしますが・・・そんなに良くもなかったかも・・・


まぁ普通の居酒屋って感じです。


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「株式会社スルガコーポレーション」倒産

東証2部上場のスルガコーポレーションが倒産です。


帝国データバンクによると6月24日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請、同日保全命令を受けたとのこと。


スルガコーポレーションは神奈川県横浜市台町、資本金約139億円の不動産会社です。


2008年3月期の年売上高は約1250億8,900万円を計上していましたが、暴力団との関係により、信用も大きく低下、なんとか事業の転換などで立て直しを図っていたようですが、業績の落ち込みと金融機関からの支援も難しくなったことから資金繰りが悪化し、今回の措置となったようです。



負債総額は約620億円。



事件後、金融機関からも融資が下りなくなっていたような話を聞いていましたので厳しいかなと思っていましたが・・・



ちなみに6月24日の株価は201円の6円安で民事再生法の発表が引け後です。



連日ストップ安は免れないとしても値が付けば、また短期利益を求めて株価も動くんでしょうかね。



しかし・・・横浜の業者ばかりですね・・・



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「株式会社NANBU」倒産

また不動産業者の倒産です。


帝国データバンクによると、東京都渋谷区恵比寿南三丁目の不動産業者、株式会社NANBUが6月19日に東京地裁へ自己破産を申請しました。


負債は債権者約225名に対し約87億円だそうです。


NANBUは1994年8月設立の会社で、港区、渋谷区、目黒区、世田谷区などの城南地区を中心にビル、マンション、事業用地、、中古戸建、宅地の仕入れ販売、自社開発の新築戸建分譲などを手掛けていました。


2007年6月期には年売上高約64億1,900万円を計上し、株式上場まで視野にいれていたそうです。


倒産原因は要は冷え込む不動産市況のなかで、仕入れた物件が売れなかったこと。


対業者への販売にしてもサブプライムの影響で業者のファイナンスがつきにくい状態、対消費者にしても購買意欲は減退し現状の価格では売れない・・・


売れなければ仕入れの際の借入金の金利負担も重く、返済もできません。


昨今の倒産事例は同じパターンですね。


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豪系ファンドの日本投資

オーストラリアの金融機関マッコリーグループが49%出資する不動産ファンドMGPAが、今後3年以内に約5,000億円を日本の不動産に投資するようです。


欧米の年金基金や保険会社などの機関投資家から資金を集め、156億ドルのアジア不動産ファンドを設立、約5,000億円を日本に充てるとのこと。


投資対象はオフィスビルや商業施設、賃貸マンションなどで、不動産会社や不動産投資信託も対象としています。


日本の不動産市況が低迷しているとはいえ、不動産業者が所有する案件も大分価格が落ち着いてきました。


買い手と売り手の価格差が大きくとても処理できない物件も売り手が損切りでも処理するような案件が増えてきたようなきがしますね。


ファンドもファイナンスが厳しい状況ですが、今後面白い案件は増えてきそうです。


海外ファンドも日本の不動産市場には注目しているようですね。


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エイブルの広告不当表示

小林麻央さんのCMでもおなじみの賃貸大手のエイブルが広告で不当表示です。


「存在しない部屋」「賃貸中の部屋」「異なる築年数」「異なる駅までの距離」などを広告で表示していたようです。


公正取引委員会は景品表示法違反に当たるとして18日、再発防止を求める排除命令を出しました。


自社のウェブサイトや賃貸物件の検索サイト「CHINTAI NET」などに不当表示をした広告をだしていたそうです。


公正取引委員会が全国にあるエイブルの店舗800店のうち13店の広告を調べたところ、9店で18件の不当表示が見つかりました。


13店調べて9店ですからかなりの割合ですね・・・


不当表示としては、駅までの距離が26分なのに16分と表示したり、1979年築の物件を築年96年と表示したり・・・


実際には存在しない部屋や賃貸済みの物件なんかも表示していたようで、賃貸済みの物件については賃貸後最長で4年7ヶ月も表示したままだったそうです。


まぁ客寄せでしょうね・・・


実際、賃貸物件なんかを探すとき、仲介業者が紹介できない良さそうな物件なんかがネットに掲載されていて、直接本人に問い合わせてもらうと賃貸済みであったりと客引きに使われているとしか思えないことがありますね。


ひどい話ですね・・・


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インターフォンの新システムって・・・

ソフト開発のアクロディアとインターフォン開発・販売のアミューズィングコーポレーションが共同でインターフォンの機能を代替できる携帯電話システムを開発しました。


一般的なインターフォンはテレビモニター付であれば来訪者からの玄関からの呼び出しを受け、室内のインターフォンに画像を表示、音声で来訪者が確認できるものです。


今回、発表されたインターフォンは室内のインターフォンの画像や音声を携帯電話で確認できるというもの。


これで居住者は室内のどこでも来訪者に対応できるようになります。


これによって利便性が高まると言いますが・・・便利ですかね??


別に携帯使わなくても室内のインターフォンに行くだけでしょ??


利用できるのはドコモの携帯のみ・・・


まぁ付加価値になるんでしょうかね。


ちなみに利用しているマンションは今年の5月に竣工した、三井不動産レジデンシャルの分譲マンション「パークコート虎ノ門愛宕タワー」らしいですね。


鍵なんかもそうですが、なんでも携帯電話で代替できる時代になるんでしょうね。


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「株式会社フォルム」倒産

横浜の建売業者「株式会社フォルム」が6月10日に横浜地裁より破産手続き開始決定を受けました。


負債総額は51億円。


設立は1996年11月、横浜市内や東京都内、鎌倉、逗子などで建売住宅「BELZA」「LUMINO」シリーズを展開していました。


急成長していた業者で2007年10月期には年売上高約31億8,200万円を計上していました。


昨年の改正建築基準法が大きく影響したようで、販売計画に狂いが生じ、在庫不動産の処理や従業員の削減などを進めていたようですが、支えきれず倒産となりました。


以前から建設業者への支払いが滞っていて危ないなどの話しを聞いていましたので、やはりといった感じですが・・・


付き合いのあった業者さんなので残念ですね・・・


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2007年度の売買仲介業者実績は!?

2007年度通期の売買仲介業者の実績についてです。


2007年度は後半からサブプライム問題の影響や改正建築基準法などで不動産市況も悪化、金融情勢の悪化から業者の仕入れも厳しくなり、不動産価格の上昇に一般消費者の購入意欲も減退してきたところでした。


仲介業者にとっても後半からは厳しい状況になっていたようですが・・・


手数料収入の上位10業者です。※「手」は手数料のことです。()内は前期比。


1位 三井不動産販売ネットワーク 手:66,386百万円(4.1%)


2位 住友不動産販売 手:52,903百万円(1.9%)


3位 東急リバブル 手:36,399百万円(-5.0%)


4位 野村不動産グループ 手:16,224百万円(2.4%)


5位 三菱UFJ不動産販売 手:13,290百万円(-13.9%)


6位 みずほ信不動産販売 手:11,390百万円(0.0%)


7位 三菱地所リアルエステートサービス 手:10,759百万円(1.7%)


8位 すみしん不動産 手:10,348百万円(-8.3%)


9位 大京グループ 手:8,504百万円(7.6%)


10位 有楽土地住宅販売 手:6,039百万円(-3.7%)



上位10社のうち、半数近くの4社の手数料収入が落ちていますね・・・


仲介業者の話を聞くと現状も良くないとのことですから、2008年度はもっと厳しい結果になりそうですね。


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大和ハウスリート上場取消

大和ハウス工業傘下の「大和ハウスリート投資法人」が6月19日に上場する予定でしたが・・・


8ヶ月ぶりのREITの上場かと思いきや・・・


上場取消となったようです。


理由はリート市場環境が悪化したことを受けてとのこと。


まぁ個人的にも今のこの市況で上場させるのもどうかと思っていましたが・・・


賢明でしょうね。


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不動産会社ショウカの脱税

6月4日の話になりますが、東京港区の不動産会社「ショウカ」の社長、林雅由末容疑者が脱税の疑いで東京地検特捜部に逮捕されました。


会社と個人の所得計約9億3,200万円を隠し、約2億7,800万円を脱税した容疑。


南青山や元麻布などの都内一等地の土地転がしでひと財産を築いていたとされていますが・・・


数年前のファンドバブルのときはどこの業者も転がしで儲けてましたからね・・・


土地売買にダミー会社をかませたり、土地の仕入れ値を水増しして税金逃れをしていたようです。


「ショウカ」は99年に資本金1,000万円で設立され、3年前に麻布十番通りに面した6階建ての自社ビルに本社を移転。


06年9月期の売上高は19億円だったようですね。


ショウカとは付き合いはありませんが、以前何かの際に名刺交換はしていたので知っている会社でした。


女社長とは知りませんでしたが、ヤリ手だったようですね。


ただ、脱税はいけませんね・・・


ちなみに日刊ゲンダイの記事から・・・


「捕まった林雅由末(39)は、年齢よりも若く見える美貌と推定Fカップの巨乳を武器に、南青山や元麻布などの都内一等地の“土地転がし”でひと財産築いていた。」


推定Fカップの巨乳を武器に・・・


さすが日刊ゲンダイ・・・


巨乳で仕事できたら苦労しません・・・


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「セントラルサービス株式会社」倒産

帝国データバンクによると、マンション分譲・管理、喫茶店運営のセントラルサービス株式会社が6月6日、民事再生法の適用を申請、同日保全命令を受けました。


セントラルサービスは大阪府吹田市の不動産業者、資本金5,000万円、従業員140人ほどの会社です。


関西方面の不動産業者は詳しくないので、同社の特徴はよくわかりませんが、飲食部門では近畿地方で喫茶店「三番館」約15店舗や、ケーキ工房「プルミエール」などを手掛けているようです。


マンション分譲については2000年9月期より「セントラルステージ」などのセントラルシリーズのマンション開発を行い、近年では東京などの関東近郊にも拡大していたようですね。


2007年9月期の年売上高は約75億2,000万円を計上。


不動産市況の低迷による、マンション販売の不振からの倒産です。


負債総額は約40億円となっています。


6月はまだ続きそうですね・・・


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原弘産による日本ハウズイング買収経過

マンション管理大手の日本ハウズイングに対し、原弘産がTOB(株式公開買い付け)及び、買収防衛策の不発動を提案している問題について。


原弘産は、新築住宅市場の今後の伸びの鈍化の懸念から、マンション開発・販売にかかるストック型ビジネスを推進していくことを目的として、マンション管理会社との連携が重要であるとし、TOBを行うことを発表しています。


ストック型ビジネスとは中古マンションの買取、リフォーム、販売事業、中古マンションの建替え事業等を指します。


原弘産は7日午前に日本ハウズイング株主向けに説明会を開催。


この説明会で日本ハウズイングの創業家側が出席し原弘産側の株主提案に賛同することを表明したようです。


日本ハウズイング創業家の井上家は日本ハウズイング株の13.2%を保有する大株主です。


創業家が原弘産側についたということになり、今後の展開も原弘産に有利に進みそうな感じがしますね。


27日に開催される日本ハウズイング株主総会で買収防衛策を発動しないよう求める原弘産の提案に賛同する考えを示したとのことです。


原弘産によるTOB実施予定は7月上旬とされていますので、27日の株主総会後から動き出すんでしょうね。


今後の動きに注目です。


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JR東日本の首都圏駅前再開発

東日本旅客鉄道(JR東日本)が新宿や品川、横浜などの首都圏の主要な駅前の再開発に着手するようです。


新宿駅前の南口では線路上に地上33階、地下2階の高層ビルを建築する予定で、延床11万平米の高層棟と中層棟を建築するようです。


高層階はオフィス、低層階は店舗として誘致する予定で、2011年着工、16年の開業を目指すそうですね。


その他、品川や横浜、千葉などの駅前も再開発するようです。


新宿のJRによる再開発は知りませんでした。


確かに鉄道会社が保有する駅前用地などは駅、線路も含めて大型再開発用地としては魅力的ですね。


個人的には会社も住まいも横浜なので、横浜駅の再開発は気になるところです。


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横浜市営地下鉄沿線マンション相場

今日は横浜市営地下鉄沿線のマンション相場動向について。


横浜が営業エリアということもあり、市営地下鉄沿線のマンション用地なんかはよく取り扱うので個人的には非常に気になる記事とういうことで・・・


横浜市営地下鉄は「ブルーライン」と今年の3月に開業した「グリーンライン」があります。


ブルーラインはあざみ野からセンター北、センター南、新横浜、横浜、桜木町、関内などを通り、湘南台までの地下鉄です。


グリーンラインは日吉から、センター北、センター南を通り中山まで続く沿線です。


分譲マンション動向を見てみると、徒歩15分以内で供給されたマンション価格は・・・


2000年から2005年の分譲価格は平均坪単価170万円であったのが、


2006年から上昇し・・・


2007年には平均坪単価208万円まで上昇しています。


価格上昇が顕著なエリアでは港北ニュータウン内の「センター北」「センター南」「中川」「仲町台」駅周辺で、06年から07年の単価上昇率は東京23区並みの30%を超えているようです。


・・・と、ここまでは非常に景気の良い話で・・・


現在の売れ行きはいかがかというと・・・


在庫が非常に多いようです。


現在販売されているマンション29物件のうち、25物件が徒歩圏の立地にかかわらず、18物件が在庫を抱えていて販売状況が芳しくない・・・


「都心方面へ直通できない」「沿線開発が遅れている」「戸建中心のマーケット」などの指摘もあるようですが・・・


今後の同沿線の市場については「商業開発が進めばマンションニーズもあり、将来性が楽しみな沿線」としていますが・・・


いかんせん価格が上がりすぎ・・・


田園都市線なみに上昇しているようです。


在庫が証明しているように、割安感がないと売れないでしょうね。


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「株式会社矢緒企画」倒産

またまた不動産業者の倒産です・・・


最近は倒産情報ばかりで嫌になりますね。


マンション分譲会社の「株式会社矢緒企画」が事業停止、自己破産申請です。


負債総額は約60億円。


福岡のマンションデベで、1983年の創業当初は不動産売買・賃貸・仲介などを行っていたようですが、2003年より自社ブランドの「FESTIO」(フェスティオ)というマンションを開発分譲していました。


2007年11月期の年間売上高は約69億2500万円を計上。


九州エリアを中心に事業展開を行っていたようですが・・・


昨今の不動産市況の悪化による販売不振から資金繰りの悪化、サブプライム問題による金融機関の融資の引き締めで資金調達が困難に・・・


最近の不動産業者の倒産の典型的なパターンです。


ここにきて不動産業者の倒産件数がかなり増えてきました・・・


明日は我が身とならないように頑張らないと・・・


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世界の店舗賃料ランキング

国際不動産コンサルティング組織のコリアーズ・インターナショナルがまとめた世界ショッピング街の賃貸料上位20ヵ所ランキングです。


世界で最も店舗賃貸料が高いのは・・・


ニューヨーク 五番街(アメリカ)


だそうです。


2位 パリ シャンゼリゼ(フランス)


3位 モスクワ トベルスカヤ(ロシア)


4位 ロンドン ボンド・ストリート(イギリス)


5位 ロンドン オックスフォード・ストリート(イギリス)


6位 ダブリン グラフトン・ストリート(アイルランド)


7位 香港 セントラル


8位 サンクトペテルブルク ネフスキー・プロスペクト(ロシア)


9位 東京 銀座(日本)



となっています。


海外の不動産市況は詳しくないのでわかりませんが・・・


銀座に比べ、ロシアやアイルランドの賃料の方が高いようですね。


ちなみに平米単価まではわかりませんでしたが、1位の五番街の相場はどのくらいなんでしょうね??


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新宿コマ劇場閉館、再開発

新宿、歌舞伎町のコマ劇場が今年の12月末で閉館することになったようです。


2005年に大幅リニューアルされたコマ劇も昭和31年12月オープンですから、その歴史約50年にものぼります。


ここ数年の観客数の減少で運営会社のコマ・スタジアムも2年連続の営業赤字、建物も老朽化しているので閉館、再開発ということになったようです。


土地はグループ会社の東宝が所有しているようで、劇場に隣接している「新宿東宝会館」と合わせて再開発することになりそうです。


敷地面積は合わせて約5385㎡で、さらに周辺も加えた大規模開発も視野にいれているようですね。


ちなみにコマ劇場の「コマ」はコマのように回りながら迫り上がる円形舞台からついた名前だそうです。


知りませんでしたね・・・


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株式会社フレックス倒産

東京都練馬区の建売住宅分譲会社の株式会社フレックスが倒産しました。


資本金2億4,750万円、従業員80名、5月30日に東京地裁へ自己破産を申請したようです。


フレックスの前身は株式会社弘信建設で2001年4月に旧・フレックスを吸収合併し、建売住宅の分譲などを手掛けていました。


練馬区を中心に板橋区、中野区、杉並区などの東京城西地区で地域密着型の営業展開をしていたようです。


オリジナルブランドの「ピアステージ」の分譲や、他社物件の販売などを行い、2006年3月期には売上高約255億7,300万円まで拡大。


倒産原因は2007年6月施行の改正建築基準法の影響、不動産市況の悪化による消費者の購買意欲の冷え込みから販売不振、金融機関の貸し渋りなど。


負債総額は約114億9,272万円となっています。


いろんな原因はあると思いますが、不動産市況の潮目が急激に悪い方向へ変化したことも大きいと思います。


今後も数社出てきそうです・・・


最近はこんな話ばかりですね・・・


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近藤産業株式会社倒産

大阪のマンション開発分譲業者、「近藤産業株式会社」が倒産です。


近藤産業は東証1部上場会社のデベロッパー「ゼファー」の100%子会社。


5月30日に大阪地裁へ自己破産を申請し、破産手続き開始決定を受けたようです。


同社は「メロディーハイム」というブランド名のマンションの開発分譲を行っていました。


2006年にゼファーが当社株式の100%を50億円で取得、子会社化しました。


2007年3月期の年売上高は約276億8,600万円を計上していましたが・・・


倒産原因は他の倒産企業と同じく、不動産市況の悪化による販売計画のズレから資金繰りの悪化。


2008年3月期は年売上高199億6,900万円、経常損失13億4,100万円、当期純損失23億4,600万円まで悪化しています。


ゼファーも支援できなくなり、倒産ということになったようです。


負債総額は約322億5,800万円。


デベロッパーの倒産が目立つようになりましたね・・・


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バブル紳士

Author:バブル紳士
ファンド主導の不動産バブルの崩壊。
その真っ只中を突っ走る。
回復へ向かうこの道中で得るものは一体何か。
日々模索中・・・

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