不動産バブルはもう二度と
不動産バブルはもうこないのか!?不動産会社社員による不動産情報ブログ。 不動産情報と日々の日常をつらつらと・・・

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不動産ファンドのトラブル

不動産投資ファンドでトラブルが起こっているようです。


東証2部上場の証券会社「高木証券」が個人投資家向けに販売した不動産ファンド「レジデンシャル-ONE」という商品。


商品の内容は、個人投資家から集めた資金に加え、金融機関の融資(ノンリコースローン)でレバレッジを効かせて、不動産に投資、家賃収入を分配金として支払うというもの。


運用期間は3年間で満期時には不動産を売却し、投資家に元本を払い戻す内容となっています。


投資手法はJ-REITと同じですね。


ただ運用期間が決められているので満期時には保有不動産を売却しなければいけないことになっているんでしょう。


当然不動産の売却で損失が出れば、リスクは投資家が負い、元本割れを起こします。


今年8月の償還分については1割程度しか戻ってこなかったといいますから、相当なリスク商品ですね。


2003年6月から販売を始め07年11月までで46回の販売を行ったようです。


不動産市況が活況だった数年前には10%~8%の運用実績だったようですが、08年5月からの償還分から元本割れを起こし、6月分は投資額の3割、7月は5割、8月には1割しか戻らないという最悪な結果となっています。


不動産市況の悪化で当然、不動産価格も下落していますから元本割れも当然ですが、1割しか戻らないのはどういうことかというと・・・


40億円の不動産に投資家から10億円、金融機関から30億円を集め投資します。


不動産価格が20%下落したとして、売却すると32億円になります。


金融機関への30億円を返済をすると2億円しか残りません。


不動産価格の20%の下落で投資家からの投資金は80%も下落します。


結局、個人投資家は相当の損失を被るわけですね。


問題となっているのは販売する際のリスク説明です。


営業マンから充分なリスク説明がなかったとして訴訟に向けて準備している人もいるとか。


私も元証券マンでしたのでリスク説明については気をつけていましたが・・・


売りにくい商品ほど高齢者などに販売が偏る傾向があるのも事実ですね。


はっきりいって投資経験の短い高齢者がどれだけリスクを理解できるか・・・疑問ですね。


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「ランドコム株式会社」経営破綻

東証2部上場の不動産デベロッパーのランドコム株式会社が9月29日、東京地裁へ民事再生法の適用を申請しました。


負債総額は約309億円。


ランドコム株式会社
横浜市西区みなとみらい2-2-1ランドマークタワー
設立:平成11年1月
代表者:青木俊実
従業員:37名
資本金:979,552,705円



不動産流動化事業、マンション関連事業、ハウス関連事業などを展開し、外国人投資家向けのコンドミニアム開発やデータセンター事業などの新規事業を手掛けていました。


2005年9月には名証セントレックス上場、2007年12月には東証2部へ上場し、近年では不動産流動化事業に注力。2007年12月期の売上高は約278億円にまで急伸していたようです。


不動産流動化事業の事業拡大のために物件の購入を積極的に行っていましたが、サブプライム問題からの金融不安、不動産取引が停滞により保有物件が計画通りに売却できず資金繰りが逼迫、返済の遅延や税金、その他債務に未払いが生じていました。


保有資産の早期売却、従業員のリストラなどを進めていたようですが、自主再建を断念、今回の措置となったようです。


これでランドマークに本社を構える不動産業者は東洋ホームに続き2社目の倒産となりました・・・


エルクリエイトもランドマークの業者ですが厳しそうですね・・・


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総和地所、法人税未納で差押え

ジャスダック上場のデベロッパー、株式会社総和地所について、9月26日に発表されたIRより。


「県税事務所からの差押えに関するお知らせ」


内容は平成20年度の法人事業税の滞納により神奈川県高津県税事務所より差押えが執行されたというもの。


滞納していた法人税の金額はなんと・・・


たった8,058,000円。


差押えの執行がなされたのが、総和地所が有する保険金支払請求権及び解約払戻金支払請求権と保有する有価証券1銘柄。


結局、県税事務所との協議の結果、10月10日に支払うことでまとまったらしいのですが・・・


805万ほどの金額も支払えないほど切迫しているんでしょうかね。


また、差押え対象が預金口座ではないということは・・・現預金がないということ??


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「シーズクリエイト株式会社」倒産

東証1部上場のマンションデベロッパー、シーズクリエイトが9月26日、東京地裁へ民事再生法の適用を申請、同日受理されました。


負債総額は114億4,200万円。


シーズクリエイト株式会社
東京都渋谷区神宮前5丁目52-2
設立:平成11年7月1日
資本金:17億7260万2,015円
代表者:幸 寿



シーズクリエイトは平成11年に設立、首都圏を中心に自社ブランドマンションを開発、分譲していました。


介護事業やマンション管理事業、リフォーム事業、インテリア家具等の物販事業なども手掛け事業を拡大。


平成16年2月にはジャスダックへ上場、同年12月には東証2部、平成18年5月には東証1部への上場を果たしていました。


倒産原因は、郊外型のマンション分譲事業での販売不振とサブプライム問題による金融機関からの資金調達が困難になり資金繰りが悪化したこと。


このような状況のなかで資本提携による資金調達の交渉を進めていたようですが、第1四半期報告書が期限までに提出できなかったことで東証より監理銘柄の指定を受け、資本提携も見送られることに。


結局、第1四半期報告書の提出の見通しも立たず、資金調達もできなくなったことで、9月末の決済資金のメドが立たず今回の措置となったようです。


報告書が遅延していたことでもう厳しいかなという感じはしていましたが・・・


これで取引先がまたひとつなくなりました・・・


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「株式会社リプラス」倒産

帝国データバンクによると、アセットマネジメント事業や賃貸保証事業を手がけるマザーズ上場の株式会社リプラスが9月24日に東京地裁へ自己破産を申請、破産手続き開始決定を受けたとのこと。


負債は約325億7,057万円。


株式会社リプラス
東京都港区虎ノ門4-1-28
代表姜裕文氏
資本金38億6,965万5,264円
従業員778名
東証マザーズ上場



2002年9月に設立され、稼働率の低い収益物件のコンバージョンなどを手がけ稼働率を上げ、売却または保有するなどのアセットマネジメントを主な事業としていました。


そのほか賃貸保証事業などを手がけ、家賃保証システムや家賃回収業務などを行っていました。


2004年12月には東証マザーズに上場。


その後も全国的に事業を展開、REIT事業なども立ち上げていました。


ところが近年の不動産市況の低迷により資金調達が厳しくなり、有利子負債も約441億円と年商を上回る事態に。


また、不動産管理会社の家賃回収業務において7月31日、8月1日、8月29日と不動産オーナーに対する送金遅延などが発生。


結局、9月末の資金決済のメドが立たず今回の措置となったようです。


賃貸保証事業については早期にスポンサーを選定し事業を譲渡する方針らしいのですが、リプラスの賃貸保証であればスポンサーは見つかりそうですね。


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時価総額による上場廃止

今日は上場廃止についてです。


先日のHuman21の倒産など、上場不動産会社の倒産が相次いでいます。


民事再生法や会社更生法、自己破産などにより倒産すると上場会社は約1ヵ月後には上場廃止となります。


ただ、不動産業界を取り巻く環境が悪化し、不動産会社の経営不振が目立つにつれて当然株価は下落、倒産しないまでも時価総額が上場廃止基準に抵触している不動産会社が増えてきています。


時価総額は「株価×発行済株式総数」で企業価値を評価する指標のひとつです。


各取引所によって時価総額による上場廃止基準が決められています。


細かい判断基準はありますが、東証1部・2部は10億円未満、マザーズは5億円未満、ジャスダックは5億円未満、ヘラクレス・スタンダード5億円未満、ヘラクレス・グロース1億円未満、セントレックス3億円未満などが時価総額の上場廃止基準です。


現在、上場不動産会社で時価総額による上場廃止基準に抵触し、猶予銘柄となっているのは・・・


東1 8921 シーズクリエイト 613,734,355円 
東2 8947 ノエル 481,143,779円
JQ 3239 総和地所 178,903,400円
JQ 3241 ウィル 305,316,000円
JQ 8900 セイクレスト 138,537,435円
JQ 3247 エルクリエイト 244,524,000円



となっています。(時価総額は9月19日終値から算出)


そのほかにも株価が下落していて基準に引っかかりそうな不動産会社はいくつかありますね。


現在の不動産業界では明るい話題はないですからね・・・


猶予期間もありますし、株価を上げるには大手スポンサーがつくなどの何かインパクトのある発表が必要だと思いますが・・・なかなか難しいでしょうね。


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「株式会社Human21」倒産

帝国データバンクによると、ジャスダック上場のデベロッパー、Human21が9月19日、東京地裁へ民事再生法の適用を申請したようです。


負債は約464億374万円。


株式会社Human21
東京都台東区蔵前1-8-6
資本金14億3,644万5,000円
従業員104名



当社は1927年に個人創業され、1969年に株式会社丸豊として設立されました。


1990年に不動産賃貸事業、1998年に不動産販売事業を開始し、2003年には動物病院まで手掛けていたようです。その後、ワンルームマンションの1棟売り、戸建事業などで拡大し、2005年にジャスダックへ上場しています。


年売上高は2008年4月期で約338億3,200万円、経常利益約4億7,200万円となり、前期に比べると減収減益となっていました。


サブプライム問題の影響や、改正建築基準法の影響などでマンション販売計画がうまくいなかったことで資金繰りが悪化、2009年4月期第1四半期報告書の提出もできない事態となり、今月の決済資金のメドが立たなくなったことで自主再建を断念し今回の措置となったようです。


噂はあったので特別驚くようなことではありませんでしたね。


2008年の上場会社の倒産はこれで15社目だそうですが、不動産会社ばかりですね・・・


金融機関の融資が厳しいなかで資金繰りに窮する不動産業者が後を絶ちません。


ジョイントのようにスポンサーが見つかれば生き残れると思いますが今の不動産業者に手を差し伸べる企業はそう見つからないでしょうね。


金融機関に頼れない不動産業者は、なんとか返済資金を第三者割当などで賄っているようですがいずれ行き詰るような気がしますね。


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アゼルの資金調達

先日、グローベルスとの合併を発表したアゼルの資金調達についてです。


9月9日に「第三者割当により発行される2012年満期無担保転換社債型新株予約権付社債の募集に関するお知らせ」を発表。


大株主であるプロスペクト・グループを含む海外投資家に対し社債を発行し、約39億円の資金調達をするというものです。


調達した資金の使途は、平成20年9月30日に償還を迎える第7回無担保転換社債の残額39億3,400万円の償還資金に全額充当するとのこと。


事業資金には使えないので単なる借り換えとなりますね。


この社債の内容については、年率4%の利息、転換価額修正条項付で平成20年9月24日に発行され、当初約6ヶ月間は9月9日株価の59円の230%である136円に転換行使価額を設定、その後6ヶ月に1度の割合で転換価額を修正する内容となっています。


修正の際には転換価額を1円以上下回る場合に修正されるとなっていますから、割当先には有利となるでしょうね。


また、社債権者は2010年4月23日に本社債の額面金額の120%で繰上償還することをアゼルに対し請求できる権利も付されているとされていますので、これまた割当先にとっては都合の良い条件です。


まぁ、どこの不動産業者も資金調達には苦労していますから、多少の不利な条件でものまざるを得ないんでしょうね。


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岐阜の不正登記事件

岐阜市内の住宅団地「コモンヒルズ北山」をめぐる不動産不正登記に関する事件です。


名古屋地検特捜部は12日、岐阜市内の土地について虚偽の登記をしたとして、公電磁的記録不正作出・同共用容疑で岐阜地方法務局の元登記官だった司法書士の勝田容疑者と、津地方法務局統括登記官の木岡容疑者を逮捕しました。


10日には土地開発会社、グリーン産業(破産手続き中)社長の中村容疑者を電磁的公正証書原本不実記録容疑などで逮捕しています。


その他、土地家屋調査士や測量士なども逮捕されているようですね。


不正登記の内容は、勝田、木岡、中村容疑者らが共謀し、2004年3月頃、岐阜市内の住宅団地「コモンヒルズ北山」内の所有地面積が約39㎡しかないのに、これを知りながら約5万9,000㎡と虚偽の登記をしたというもの。


約39㎡を約5万9,000㎡だと偽る理由は・・・


もともと団地全体の開発を行うのに、1995年にグリーン産業(中村容疑者)は土地を担保に開発資金約64億円の融資を受けて開発に着手しましたが、分譲が思うようにいかず返済が行き詰る状態になります。


融資をした金融機関は返済の見込みがないとして債権をRCC(整理回収機構)に譲渡します。


そのままであれば当然差し押さえられ競売になります。


ところがここで担保がついている団地内の土地から無担保の土地を造り出せば無担保の土地は競売にかけられることもなく、分譲すれば丸々利益になる・・・ということで不正登記が始まります。


もともとの無担保地約39㎡を利用し、これを拡大、無担保地約5万9,000㎡まで造り出します。


RCCは債権を回収するのに競売にかけようとしますが・・・もともとの担保地の中央部分をくりぬく形で無担保地があり、競売にかけられるのは担保地のみ・・・こんな土地の形では利用しにくく競売での処分もうまくいきません。


結局、生み出した無担保地のなかで分譲販売されたのは7戸だそうです。


売れた代金分は返済することもなく利益になったんでしょうね。


しかし、土地家屋調査士、測量士、登記官を巻き込んでの不正登記・・・


これだけの有資格者を巻き込めば登記上はなんとでもなりそうですね。


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黒字倒産相次ぐ

日経の記事に「上場企業、「黒字倒産」相次ぐ 不動産など今年7社」というタイトルの記事が掲載されていたのでその内容について。


黒字倒産とは、読んで字のごとく決算で黒字を計上していながら倒産してしまうことです。


2008年の上場企業の倒産は現在13社でそのうち7社については直近の本決算の最終利益が黒字であったそうです。


原因はサブプライム問題による金融機関の融資の引き締めとそれによって不動産や建設会社などを中心に資金繰りが急速に悪化したこと。


8月に倒産したアーバンコーポレイションの08年3月期の本決算を見ても連結純利益が311億円と過去最高を計上しています。


増収増益ですから聞こえは良いのですが、決算書の内容をチェックすると問題が見えてきます。


最近の不動産会社の倒産のほとんどは、不動産市況の冷え込みで売れなくなった在庫が拡大、返済が滞り倒産という流れになっています。


在庫がどのくらいあるのかがポイントになりますね。


アーバンの内容を見ると、08年3月期の売上高は約2400億円、純利益311億円、有利子負債約4000億円、棚卸資産約4300億円となっています。


棚卸資産はつまり在庫で、有利子負債は借入金です。


仕入れのほとんどは借入金で行っていますので、在庫が売れなければ資金繰りが厳しくなるのは当然です。


売上高を大幅に上回る借入金と在庫が問題ということですね。


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バンカメとメリル合併、リーマン破綻か!?

米経済が大荒れです・・・


米大手銀行バンク・オブ・アメリカと米大手証券のメリルリンチが合併に向けた協議に入ったと報じられました。


メリルがバンカメとの合併に合意したようです。


バンカメの買収額はメリルを一株当たり29ドルで買収、総額約440億ドルにもなるとのこと。


日本円で約4兆7000億円です。


バンカメはもともと米証券大手のリーマン・ブラザーズの買収交渉に当たっていましたが、先日撤退したばかり。


結局、メリルを選んだということでしょう。


苦しいのはリーマンです。


バンカメだけでなく、身売りの有力先のひとつであった英大手銀行のバークレイズも買収交渉から撤退してしまいました。


そして・・・


先ほど、「リーマン・ブラザーズ・ホールディングスが破産法適用を申請の見通し」と報じられました。


欧米の大手銀行や証券会社はリーマンの破綻に備えて、リーマンと取引しているデリバティブを解消する準備に入っているようです。


米大手証券会社2社であるメリルとリーマン、一方は救済され、一方は破綻となるかどうか・・・


リーマンが経営破綻ともなれば金融市場は混乱するでしょうね。


また米保険最大手のAIGも経営難に陥っています。


増資交渉などを行っているようですが、これといった再建策はまだ出ていません。


今後の動向に注目ですね。


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オリックスがジョイント・コーポへ出資

危ないと噂されていたジョイント・コーポレーションですが、オリックスの出資を取り付けたようですね。


内容は第三者割当増資によってオリックスより100億円の出資を受けるというもの。


割り振りは9月26日付で発行される普通株を40億円、11月に発行する優先株を60億円でオリックスが取得します。


このほか、オリックスからの200億円の融資枠を設けるようで、ジョイントは総額300億円分の資金調達を行ったことになりますね。


この割当増資によってオリックスはジョイントの筆頭株主となります。


実際には「OPI2008投資事業組合」が割当先で筆頭株主になりますが、これはオリックスとオリックス・プリンシパル・インベストメンツが出資した組合になります。


潤沢な資金を持つオリックスがスポンサーにつけばジョイントも一安心といったところでしょうかね。


それにしても腑に落ちないのは株価の動きです。


増資を発表したのが昨日8日の引け後ですが・・・


もちろん今日はストップ高の買い気配で終わるでしょう。


ところが発表前の昨日の株価もストップ高で引けてます。


動きがあきらかにおかしいですね。インサイダーじゃないですかね。


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「株式会社都市デザインシステム」倒産

連日倒産情報になってしまいますが・・・


帝国データバンクによると、不動産コンサルティング業の都市デザインシステムが8月29日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請しました。


負債額は関連会社も含め263億9,900万円。


株式会社都市デザインシステム
東京都渋谷区千駄ヶ谷1-1-12
代表:梶原文生ほか1名
資本金:21億2987万5,000円
従業員:186名



都市デザインシステムは1992年設立、コーポラティブハウスなどのコーディネート事業を中心として営業基盤を確立。


近年ではコンバージョン事業やリノベーション事業、リゾート事業、ホテル開発なども行い、2008年3月期には年売上高約160億2,800万円を計上していました。


金融機関による融資が厳しくなったことで資金調達が困難となり、運転資金に支障が生じたことで今回の措置となったそうです。


都市デザインシステムの負債額は約203億7,500万円。


関連会社の株式会社タイガー観光も同日、民事再生法の適用を申請し、こちらの負債額は約60億2,400万円となっています。


都市デザインシステムがリノベーション事業で手掛けた東京目黒区のホテル「CLASKA」はデザイン性の高いホテルとして話題となったようです。


そういえば以前、渋谷の道玄坂のオフィスでの打ち合わせの際に、CLASKAのことをしきりに紹介していた記憶がありますね。


沖縄でのホテル事業や海外オフィスを構えるなど幅広く事業を拡大していましたが・・・


厳しかったんですかね・・・


連日、付き合いのある業者が倒産していってます。


ちょっと切ないですね・・・


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「創建ホームズ株式会社」倒産

上場不動産業者がまた倒産です。


帝国データバンクによると、東証1部上場の戸建業者、創建ホームズが8月26日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請、同日保全命令を受けました。


負債総額は約338億8,979万円。


創建ホームズ株式会社
東京都杉並区荻窪2-32-8
社長:丸本吉紀
資本金:26億3932万5,000円
従業員:168名



創建ホームズは1994年設立の戸建分譲業者で、東京の城北・城西・城南、埼玉、横浜などを中心に高級分譲住宅「WEL FARE」シリーズを手掛けていました。


戸建、マンション、賃貸事業なども行っていたようです。


2003年2月にはジャスダック上場、2005年2月東証2部、2006年2月には東証1部へと上場していました。


2007年2月期の年売上高は約424億円を計上していましたが、不動産市況の悪化を受けて、2008年2月期には年売上高約402億円まで減少、最終損失は約7億7,500万円と赤字になっていました。


8月末の決済資金のメドが立たなくなったことで今回の措置となったようです。


エンド仲介を中心に営業をしていた頃は、創建ホームズの建売なんかをよく案内していましたが、個人的には結構好きでしたけどね・・・


グロスが張る建売は今の時期にはきついですね。


これで上場企業の倒産は今年に入って13社目。


不動産業者の倒産が止まりませんね・・・


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「セボン株式会社」倒産

マンション、タウンハウス分譲のセボン株式会社が民事再生法の適用を申請、経営破たんしました。


セボン株式会社
東京都新宿区西新宿1-23-7
代表山崎喜久男
資本金10億3,000万円
従業員167名



帝国データバンクによると、セボン株式会社と株式会社バニラは、8月25日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請し、同日、保全命令を受けたとのこと。


株式会社バニラはセボンの子会社でレジャーホテルの運営会社。つまりラブホテルですね。


負債額は、セボンが約621億4,143万円、バニラが約163億6,959万円で合計約785億1,102万円。


セボンはもともとは大伸フードという食品関係の会社でした。


その後、不動産業者としてセボンに商号変更、タウンハウス分譲大手として業績を伸ばしてきました。


2006年9月にはジャスダック上場の旭ホームズの株式を取得し、連結子会社化。


2007年5月期の年売上高は約863億2,500万円を計上しています。


近年のサブプライムの影響、改正建築基準法の影響、不動産市況の悪化、建築費の高騰などにより資金繰りが悪化し倒産というパターンです。


負債規模はニイウスに次いで今年6番目の規模となるようです。


しかし・・・セボンも大型の在庫なんか抱えてましたからね。


きついとは思いましたが、ここにきての倒産です。


タウンハウス分譲大手といわれますがここ数年ではタウンハウスなんてやってなかったんじゃないんでしょうかね・・・


取引先でもあって残念ですが、これも仕方ないですね。


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Author:バブル紳士
ファンド主導の不動産バブルの崩壊。
その真っ只中を突っ走る。
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