不動産バブルはもう二度と
不動産バブルはもうこないのか!?不動産会社社員による不動産情報ブログ。 不動産情報と日々の日常をつらつらと・・・

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リプラス子会社の破産と賃貸保証事業譲渡

10月24日にリプラスの100%子会社のリプラス・インベストメンツ(株)、リプラス・アドバイザーズ(株)、リプラス・ホスピタリティ(株)の3社とリプラスの代表取締役姜裕 文氏が東京地裁へ自己破産を申請、同日開始決定を受けました。


3社の負債総額は約50億円です。


9月24日の親会社、リプラスの自己破産によって、その子会社も連鎖する形となったと。


ところで、リプラスの賃貸保証事業「レントゴー」についてはどうなったかというと・・・


株式会社デジタルチェックという会社へ事業譲渡されていますね。


デジタルチェックという会社は不動産業者ではないようです。


疎いのであまりよくわかりませんが、決済サービスなどを展開するIT企業のようですね。


賃貸保証事業と決済代行事業を連携させることで、家賃の代行回収、滞納家賃の早期払など、賃貸不動産管理業務のトータル的なソリューションの提供が可能となるとしています。


決済代行を主な事業としているデジタルチェックとしては保証事業にからむ賃料の代行回収などメリットは大きそうですね。


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SFCGの一括返済問題

先日、こんなニュースが流れてました。


「SFCGが顧客の3割に一括返済要求 全国から相談殺到で集団提訴の可能性も」


ニュース元は週刊ダイヤモンドです。


商工ローン大手のSFCG(旧商工ファンド)やそのグループ会社が融資先である中小企業経営者などに元利金の一括返済を求める文書を一斉に送付しているという内容。


問題なのは、契約通りに返済しているにもかかわらず残金の一括返済を求めるケースで、SFCG側は「貸金業法の改正によって審査基準を厳しくした結果」や「担保割れをしている」などの理由としているようですが明確な説明もないそうです。


理由のひとつにリーマンブラザーズの破綻が上げられており、リーマンの破綻によって資金調達が難航している可能性があると。


突然、一括返済を請求されて返済できるわけがありませんね。


これが全顧客の3割、1万8,000人にも上るようですから大事です。


また不動産業者でもSFCGから資金を借入れしているところが結構ありますね。


今後どのような対処をしていくのかわかりませんが、最近ではSFCGも危ないんじゃないかというウワサも・・・


もし、債権が整理回収機構なんかに流れた場合・・・


不動産業者に限らず中小企業は借入れも困難な状態になってしまいます。


SFCGの動向に注目ですね。


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日本レジデンシャル投資法人の格付け引き下げへ

格付機関であるムーディーズが10月24日、J-REITの日本レジデンシャル投資法人の格付けを「Baa3」に引き下げたうえで、更に引き下げ方向で見直していると発表しました。


今回の格付けの引き下げは「A2」からの一ランクの引き下げですが、その理由は投資法人の運用会社であるパシフィックレジデンシャル株式会社の株主であり、投資法人のスポンサーであるパシフィックホールディングス株式会社の動向が影響しているようです。


パシフィックホールディングスは、大和証券グループ本社による資本参加の協議について最終合意に至らなかったことで厳しい状況におかれていますね。


投資法人はスポンサーとは独立した存在で、信用力についてはスポンサーの業況が直接影響するものではないと認識しているとしながら、ニューシティ・レジデンス投資法人の破綻など、不動産市況・金融情勢の厳しい状況のなかでの資金調達などについては影響を受ける可能性があるとしています。


11月・12月には借入金の期限や不動産の取得などで300億円近い資金調達が必要ということで、安定した資金調達手段を構築するには相応の時間を要する可能性があるとし、格付けを更なる引き下げ方向で見直すとしています。


実際には、投資法人のポートフォリオなどをみるとレジデンス特化型で、稼働率も94.4%と高水準、賃貸事業も順調のようなので、資金繰りさえ何とかできれば問題はなさそうな気もします。


万一、スポンサーであるパシフィックホールディングスが破綻したところで、投資法人にそれほど大きな影響があるようには思えないんですけどね。


どうなんでしょうかね・・・


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総和地所、第三者割当増資も・・・

ジャスダック上場の総和地所についてです。


10月20日のIRで「第三者割当により発行される株式の募集に関するお知らせ」が発表されました。


厳しい状況だった総和地所も第三者割当による資金調達で何とか生き残れるのか!?と思いIRを読んでみると・・・


う~ん、かなり厳しい状況ですね・・・


今回の第三者割当によって調達する額は・・・金166,488,000円。


割当先から払込まれる日は平成20年11月6日となっています。


割当先は「アンビリカル・キャピタル・リミテッド」「新日本投資事業有限責任組合」「合同会社VRファンディング」の3社。


調達した資金の使途は・・・


販売費及び一般管理費の未払いの支払い・・・1億100万円。


運転資金6,000万円・・・11月からの2ヶ月分の人件費毎月2,000万円と営業活動費毎月1,000万円。


これで合計1億6,100万円となりますね。


ただこれは、たった年内の2ヶ月だけ生き延びれるようにしただけのことですね。


更に今回のIRでは金融機関からの借入金約40億、ゼネコンからの借入金が約20億円あり、何とか返済期限を猶予してもらっても年内に返済しなければいけない借入金が10億円あると発表しています。


その他、細かいことも記載されてますが、読んでいて厳しい状況をヒシヒシと感じますね。


年内の10億円をどうするかというところで、生き残れるかが決まりますね。


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アイディーユー、継続企業の前提に関する重要な疑義

東証マザーズ上場の不動産業者、株式会社アイディーユーが10月15日に発表したIRです。


アイディーユーはマザーズオークションの運営会社です。一時、CMなんか頻繁にやってましたね。


「継続企業の前提に関する事項の注記に関するお知らせ」


サンシティ、アルデプロに続いての注記です。


内容は、在庫不動産の早期売却による営業損失約45億円、および棚卸資産、固定資産の評価損で当期純損失約260億円を計上。


これによって継続企業の前提に関する重要な疑義が存在しているとのこと。


なんとかこの問題を解決すべく、組織体制の改革として問題事業である不動産投資開発事業を会社分割によって子会社に承継させ、子会社の全株式を売却するとしています。


つまり不採算事業を切り離し、アイディーユー本体とはまったく関係のない会社にしてしまおうということです。


幸いアイディーユーはマザーズオークションという主力事業があるので、不動産オークション事業に専念することで収益改善が図れるという内容となっています。


尚、同日に国際航業ホールディングスを割当先として第三者割当増資を実施して15億円の資金調達をすることを発表しています。


マザーズオークションがどれほどの収益性なのか詳しくはわかりませんが、不動産オークションの先駆けとしてこちらの事業に注力していけばなんとかなりそうな気もしますが・・・


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井上工業株式会社倒産

東証2部上場の総合建設業の井上工業株式会社と子会社のフォレスト株式会社が10月16日、東京地裁へ自己破産を申請、倒産しました。


負債額は2社合計で約125億円。


マンション・集合住宅などを中心とした建設工事を行っていたようで、91年3月期の売上高は約617億円を計上しています。


その後、公共工事の減少で業績は悪化、金融機関からの債務免除などで経営を立て直し、2006年には筆頭株主のプロス住宅と共同出資でフォレストを設立、近年では首都圏のマンション建設に注力していたようです。


倒産原因は・・・不動産市況の悪化によってマンション工事の受注が減り業績が悪化。


返済の遅延などで継続企業の前提に関する疑義が注記されるなど信用不安が拡大。


東証1部上場のマンションデベ、シーズクリエイトの倒産による約4億4900万円の焦げ付き。


9月には第三者割当増資をするも調達額18億円のうち15億2000万円を社員が無断で流出させていたことが発覚。


結局、資金繰りに行き詰まり倒産ということに。


従業員は全員解雇されたようです。


不動産市況の悪化、デベロッパーの倒産は公共工事の減少でマンション建設にシフトして行った建築業者への影響は大きいですね。


井上工業もシーズクリエイトの倒産の影響は大きかったと思いますが・・・


増資で調達した資金の大半が社外流出というのが腑に落ちませんね。


基本的には増資でゴーイングコンサーンの疑義の注記も解消されるとしていましたし、今回の倒産はこの社外流出が引き金となっているようですし・・・


調達した日が9月24日で1ヶ月も経たないうちに倒産です。


刑事告訴も検討しているようですが、事実関係がわかりませんね。


債権者説明会で説明するんでしょうけど、割当先も最悪ですね・・・


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ヒューリック、東証上場へ

久しぶりの不動産業の上場です。


不動産賃貸、開発、分譲事業や保険事業などを手掛けるヒューリック株式会社が東証に上場することになりました。


概要は以下の通りです。


ヒューリック株式会社
東京都中央区日本橋2-5-13
事業内容:不動産事業及び保険代理店事業
公開予定日:2008/11/11
主幹事:みずほインベスターズ証券
公開株数:30,000,000株
売買単位:100株


2007年12月期の連結売上高は約290億円、経常利益約106億円を計上しています。


2008年12月期の業績予想も売上高約320億、経常利益約108億円と順調に推移する模様。


業績だけを見ればこの不動産市況のなかで順調だと思いますが・・・


低迷している不動産業界・・・投資家の見る目は厳しいでしょうね。


ちなみに仮条件は470円~520円です。


調達金額は約150億円ほどですね。


たぶん下限で決まると思いますが。


公開株数も多いので初値は重そうです。


これまでの不動産業者の上場はすべて公募割れですからね・・・


しかし・・・この時期に上場しなくてもと思ってしまいます。


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総和地所の差押え問題

ジャスダック上場の総和地所の法人税未納による差押え問題について。


先日、平成20年の神奈川県の法人事業税8,058,000円について滞納となっていたことで有価証券及び保険金支払請求権、解約払戻金支払請求権を差押えの執行がされたと発表した総和地所。


これについて平成20年10月10日に支払うことで合意したといっていましたが・・・


10月10日のIRで支払い時期が協議の結果、平成20年10月31日に変更になったと発表しています。


上場企業がたかが800万円ほどの税金を払えない??


時期を延長した理由については記載されていませんでしたが・・・


資金がないとしか見れませんな。


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アルデプロ、継続企業に関する事項に重要な疑義

東証マザーズ上場の不動産業者アルデプロが10月8日に発表したIRです。


「継続企業の前提に関する事項の注記に関するお知らせ」


内容は平成20年7月期の決算短信、有価証券報告書において継続企業の前提に関する重要な疑義が存在していますということ。


先日発表したサンシティのIRと同じです。


「継続企業の前提」はゴーイングコンサーンと言われますね。


端的には・・・


金融機関からの一部の借入金について期日までに返済ができないので返済期日を延期してもらってます・・・といった内容。


本来ならば返済期日までに返さなければいけないのに、物件の売却が計画通りいかず資金繰りに困ってますということですね。


ただ、アルデプロとしては・・・


①平成20年8月27日にジーエス・ティーケー・ホールディングス・フォー合同会社に対しての第三者割当による資金調達ができているように資金計画もちゃんと見直している。


②ゴールドマン・サックスから社外取締役を招いているように、今後、将来的に主事業の不動産再活事業は期待できることを世界有数の大手金融機関であるゴールドマン・サックスに理解してもらっている。


③首都圏を中心とした事業展開をし、今期については中古マンションを販売する子会社を設立して販売の拡大を図り、また特定共同事業法に基づく許可申請を行い一棟物件については新たな資金調達および売却を行っていく。


④支店・営業所の閉鎖などでコスト削減に努める。


上記のような対策があると発表しています。


①の割当先のジーエスはゴールドマン・サックスの出資する会社なので実質ゴールドマンが資金を出しています。


資金調達は100億調達していますが、これは第1回目の社債の償還に使われています。


第1回目の社債についても同じGSからの資金調達ですから、GSはある意味、延命治療を行っただけといった感じですね。


GSは引くに引けないか、何とかなりそうなのかどうか・・・


ただ、このIRを受けて株価はそんなに売り込まれていませんね。


バックにGSがついているのは大きいですね。


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ニューシティレジデンス投資法人、経営破たん

J-REITでは初の倒産です。


不動産投資法人のニューシティ・レジデンス投資法人が10月9日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請、経営破たんしました。


負債総額は約1,123億6,500万円。


結局、サブプライム問題からの不動産市況の悪化で金融機関からの資金調達も難しくなるなかで、保有物件の売却も進まず、借入金のリファイナンスができない状態になったんでしょう。


先日、保有物件の売却で譲渡損を計上していたように、損失を出して売却しなければならないほどに資金繰りが窮していたと。


運用会社はシービーアールイー・レジデンシャル・マネジメント株式会社で主な出資会社はシービー・リチャード・エリスと株式会社ニューシティ・コーポレーションです。


ニューシティ・レジデンスと名のつくマンションはこの投資法人の所有物件ですね。


保有物件数は106件、資産規模は2,118億円。


他の投資法人がまとめて引き取るんでしょうかね・・・


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「株式会社エルクリエイト」自己破産申請へ

ジャスダック上場のマンションデベロッパー、株式会社エルクリエイトが10月2日の取締役会で破産手続開始の申立てを行うことを決議したと発表しました。


負債総額は60億6,000万円。


株式会社エルクリエイト
神奈川県横浜市西区みなとみらい2-2-1-1
横浜ランドマークタワー10階
代表者:岡田 勇二
設立:平成9年7月
資本金:2億3,300万円



エルクリエイトは平成9年に設立され、当初はマンション販売代理を中心事業として行っていました。


その後、マンションの企画開発などの不動産開発事業を手掛け、神奈川・東京エリアを中心にファミリーマンション「エルズ」シリーズを分譲、業績を拡大させ、ジャスダックへ上場していました。


倒産原因は改正建築基準法の影響や昨今のサブプライム問題による金融不安などからの不動産不況により販売計画の遅れ、業績の悪化。


結局、金融機関からの不動産開発案件への融資が厳しくなり、融資が受けられない状態となっていました。


そこへ資金調達をするべく、第三者割当増資などを図っていましたが、土壇場になって割当先から見切られ資金調達のメドも立たなくなっていました。


支払いを延期してもらうなどの措置をとっていたものの、運転資金の確保もできず支払い不能に陥り、今回の措置となったようです。


IRの発表などを追っていくと、徐々に追い詰められている状況がわかりますね・・・


第三者割当が頼みの綱だったんでしょうね。


ランドマークがスカスカになりそうです・・・


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「株式会社アー・スリー」破綻

帝国データバンクによると、不動産売買・仲介の株式会社アー・スリーが10月2日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請したとのこと。


負債は46億9,000万円。


株式会社アー・スリー
東京都千代田区神田須田町2-2-5
代表:貝川 智広
従業員:27名
資本金:3億2,000万円



アー・スリーは2003年3月に設立された、不動産売買・仲介会社。


事業内容はファンド運営・アセットマネジメント事業、投資コンサルタント事業を手掛け、ヘルスメディカル事業などにも進出していたようです。


また、宮城県での宅地1750区画にものぼる大型プロジェクト「杜のまちハーモニータウン」を開発分譲、2007年6月期の年売上高は約18億8,200万円、2008年6月期についても都内の再開発プロジェクトを手掛け大幅な売上高増加を見込んでいたそうです。


不動産売買を巡るトラブルや不動産市況の悪化で販売計画が予定通り進まなかったこととで資金繰りが悪化、今回の措置となったようです。


連日、倒産情報ばかりです・・・


取引先に顔を出しても良い話は聞きませんね。


仕入れ担当が販売部署に異動になったとか、仕入れはストップだとか、更地は買わないだとか・・・


どこも生き残るのに必死です。


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「株式会社ニード」破綻

戸建分譲・不動産コンサルティングの株式会社ニードが9月29日、東京地裁へ民事再生法の適用を申請しました。


負債額は約60億円。


株式会社ニード
東京都目黒区東山1-6-2
代表者:堀本清人
従業員:40名
資本金:3億6,134万円(2007年8月末)



ニードは平成13年9月に設立された戸建分譲業者です。


都内の城南地区を中心に事業展開し、不動産コンサルティング業、フランスからの輸入建築材料の販売などを手掛け、2007年8月期売上高77億7,440万円を計上していました。


建築確認申請の遅れやサブプライム問題などによる信用収縮、不動産不況の悪化で業績不振へ、資金調達も困難となり今回の措置となったようです。


ニードは仲介業者で働いていた頃にお世話になった業者なので残念ですね。


月末は倒産が相次ぎますね・・・


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「株式会社インテックス」破綻

帝国データバンクによると、マンション・戸建住宅販売の株式会社インテックスが9月29日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請したとのこと。


負債額は54億6,500万円。


株式会社インテックス
東京都杉並区上高井戸1-8-17
代表者:東家正隆
従業員:24名
資本金:5,700万円



インテックスは昭和56年10月に設立され、内装工事を中心としていたようです。


94年に住宅事業部を設立、マンションや戸建の企画開発を手掛けるようになり、ファミリーマンションの「エル・コモド」やワンルームマンションの「ビヴァ・コモド」、女性用マンション「サーラ・コモド」などのシリーズを展開していました。


2007年3月期の年売上高は約87億3,300万円、2008年3月期には約76億5,400万円を計上しています。


倒産原因は不動産市況の悪化による販売不振、建築資材の高騰、資金繰りの悪化。


9月末の手形決済のメドが立たなくなったことで今回の措置となったようです。


もとは東南インテックスという社名でしたね。


本部がある京王線の八幡山へはよく行くことがあり、駅前の開発でインテックスビルという名のビルを建築していましたがなかなかテナントが入っていなかったみたいでしたね。


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Author:バブル紳士
ファンド主導の不動産バブルの崩壊。
その真っ只中を突っ走る。
回復へ向かうこの道中で得るものは一体何か。
日々模索中・・・

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