不動産バブルはもう二度と
不動産バブルはもうこないのか!?不動産会社社員による不動産情報ブログ。 不動産情報と日々の日常をつらつらと・・・

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セイクレスト、四半期報告書遅延

セイクレストも怪しい雰囲気ですね。


11月14日に四半期報告書の法定提出期限11月14日に間に合わないことを発表、28日までに提出する予定とされていましたが、結局、更に遅延と。


ここで思い出されるのは28日に倒産したモリモト・・・


報告書が提出できず、倒産という流れでしたからね。


セイクレストは、「SCリバイバルプラン」という再建計画を掲げていますが、遅延の理由について発表によると、このリバイバルプランについて「当社と監査法人の間で、確認作業に遅れが生じており・・・」ということになっています。


確認作業・・・なわけないでしょうね。


要は監査法人がこのリバイバルプランの実現性について無理があるということで監査意見が出せないんじゃないかと思われます。


さてどうなるか。


次回の提出予定日は12月5日までとなっています。


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旭ホームズ、監査法人より意見不表明

ジャスダック上場の旭ホームズについて。


「平成21 年3 月期第2四半期に係る四半期財務諸表に対する結論不表明について」


内容は引用します。監査法人からの四半期レビュー報告書より。


≪以下引用≫
「継続企業の前提に重要な疑義を抱かせる事象又は状況」に記載されているとおり、会社は当第2四半期会計期間末に43,131千円の債務超過となっており、また、繰越利益剰余金はマイナス991,651千円と多額になっており、継続企業の前提に関する重要な疑義が存在している。しかしながら、当該状況に対して経営者から当該状況を解消又は大幅に改善するための合理的な対応策が提示されていない。
≪以上≫


監査法人としては、上記のような債務超過にありながら今後の対策についての具体的な提示がないので監査意見をだせないということ。


旭ホームズ側としては、期末には債務超過は解消できる見込みとしていますが、これといった具体策が発表されてませんね。


監査法人は辞任してますし、これによって監理ポスト行きということになってます。


親会社のセボンは倒産してますから支援もなし。


自力でなんとかするしかないのですがどうなりますかね・・・


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株式会社モリモト倒産、民事再生法へ

監査法人の意見表明が得られなかったことでちょっと危ないかなと思っていましたが・・・


ここにきて倒産です。


大和ハウスへのビ・ライフ売却の発表して翌日という何とも言えないスパンでの倒産。


ダメだとわかっていたんでしょうね。


その上で、子会社だけは救ったのでしょうか・・・


しかし、モリモトの昨日の株価はビ・ライフの売却の発表を受けて一時ストップ高・・・ひどいもんです。


倒産の内容を見てみます。


東証2部上場のデベロッパー、株式会社モリモトが本日11月28日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請しました。


負債額は約1615億2,000万円。


株式会社モリモト
東京都渋谷区恵比寿南3-7-4
代表者:森本浩義
従業員:324名
資本金:57億7176万9460円



ファミリーマンションの分譲業者で「クレッセント」「ディアナガーデン」「ディアナコート」などのシリーズを展開。


毎期1000~1500戸のマンションを供給していたようです。


近年では賃貸マンション「イプセ」シリーズや商業施設なども展開、2008年3月期には約1150億円の売り上げを計上。


2008年2月には東証2部に上場しています。


不動産市況の悪化で業績も悪化し、中間決算でも下方修正を発表、監査法人の監査意見も得られなかったことで中間決算発表も延期されていました。


結局、資金繰りがどうにもならなかったんでしょうね。


上場1年も経過せずして倒産・・・上場審査って何なんでしょう。


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株式会社レアルシエルト倒産、民事再生法へ

デベロッパーの株式会社レアルシエルトが倒産しましたね。


11月27日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請しました。


負債額は131億円。


株式会社レアルシエルト
東京都港区南青山1-2-3
代表者:新山勝巳
従業員:50名
設立:2003年4月
資本金:6億7,000万円



ファンド向け物件を扱い、流動化事業で急成長した新興不動産業者。


2007年9月期には年売上高約173億1,300万円を計上しています。


サブプライムの影響から金融機関の引き締め、有利子負債が膨らみ、スポンサーなどを探していたようですがうまくいかなかったようですね。


また、東証2部上場のノエルの倒産も重なり、約3億2,900万円の不良債権が発生、資金繰りが悪化、倒産となりました。


たしかレアルシエルトはノエルの出身者で設立されたデベだったと・・・


とにかくファンド向け物件が動かなくなったこと、流動化事業を主体としていたことが厳しかったんでしょう。


J-REITのリファイの現状も散々たるものですからね・・・


買ってる場合じゃないと。


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パシフィックHD、資本増強へ

正直、ダメだと思ってましたので驚きです・・・


パシフィックホールディングスがここにきて第三者割当増資等で計約476億円を調達すると発表。


割当先は株式会社中柏ジャパンで株式会社経営共創基盤の子会社。経営共創基盤は企業再生事業を行っている会社。


中柏ジャパンは国内の企業ですが、パシフィックHDへの出資は中国の大手上場不動産会社等から中柏へ出資され、そこからパシフィックHDへ出資されるという流れ。


つまり中国マネーが入ってくるということですね。


流れは・・・


平成20年12月19日:第三者割当増資(普通株式)で中柏より約6.5億円調達


平成20年12月26日:社債の発行により中柏より約270億円調達


平成21年2月27日:第三者割当増資(優先株式)により中柏より約470億円調達(うち270億円は上記社債の現物出資)


簡単に記載するとこんな感じです。


これで総額約476億円の調達ができることになります。


資金使途については、6.5億円については不動産投資ファンド向け物件の工事代金として充当、470億円については、パシフィックと新しい事業パートナーが協働で組成を行う不動産投資ファンド向けの物件の取得資金として充当する予定とされていますが・・・借入金の返済には使われないんですね。


むしろ新しい不動産ファンドを組成するような感じです。


まぁ、いずれにしろこの調達でパシフィックHDはなんとかなりそうか・・・


無事期日に払い込みがあればですけどね。


土壇場で中止なんてこともあり得ますからね・・・


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アーネストワンの超低価格住宅

東証1部上場の戸建分譲会社、株式会社アーネストワンが低価格住宅の販売を開始しました。


「クレイドルパレット580」と「クレイドルパレット780」の2パターンで、価格はなんと580万円と780万円。


詳細は以下のとおり。


「クレイドルパレット580」
木造軸組工法2階建て
1LDK:57.30㎡
価格:580万円



「クレイドルパレット780」
木造軸組工法2階建て
1LDK:85.05㎡
価格:780万円



間取りは共に1LDKですが、780の方はプランを見ると2LDKまで変更できる造りになってます。


プランは今のところ1プランのみとなっていますが、今後増やす予定とのこと。


しかし安いですね・・・坪単価30万ちょっとですからね。


なかなか面白いと思います。


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ランド、監査法人変更へ

ちょっと前のIRになりますが、気になるので・・・


東証1部上場のマンションデベ、株式会社ランドの発表です。


ランドも厳しい状況なんですかね・・・


「会計監査人の異動および一時会計監査人の選任に関するお知らせ」


監査法人が新日本からウィングパートナーズに変更と。


異動日は11月19日。


理由は・・・


≪以下引用≫
当社の会計監査人である新日本有限責任監査法人と、当社の連結子会社を含めた事業計画、資金計画について度重なる協議を続けてまいりましたが、物件売却見込等の計画の実行可能性に関し、一部見解の相違が解消できませんでした。
≪以上≫


つまり、新日本から監査意見がもらえない状況で半期報告書の提出に間に合わせるために変更しましたという内容ですが、提出期限は11月末ですからたぶん間に合わないでしょうね・・・


継続企業の前提かなんかで折り合いがつかなかったんでしょうかね・・・


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アイディーユー、新規借入実行

無事、新規借入ができたようです。


金額は10億円。


国内金融機関(銀行)から25日付で資金調達ができたとのこと。


金融機関名は明らかにされてませんが、IDUはこれでなんとかなりそうですね。


不採算事業の不動産開発子会社も売却し、方向性も明らかにされているので、他と比べると具体的かなと。


子会社の売却価格は3億円でしたが、子会社への貸付19億円も戻ったようで、子会社売却で合計22億円を手にしてますね。


IDUは生き残り確定かな??


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アゼルの子会社売却はどうなのか!?

東証1部上場のアゼルが19日に発表したIRです。


「子会社株式の譲渡に関する基本合意のお知らせ」


連結子会社の株式会社ニッケンコミュニティーの全株式を株式会社長谷工アネシスに譲渡することに関して基本合意したと。


で、売却するニッケンコミュニティーはどんな事業を行っていたかというと・・・


マンション管理事業です。


譲渡理由については・・・


≪以下引用≫
マンション管理事業を主たる事業とする子会社の株式会社ニッケンコミュニティーについて、今後の発展と事業価値の最大化のためには、他社への事業譲渡により、一層の経営基盤の強化と営業ネットワークの拡充を図る必要があると判断いたしました。
≪以上≫


とされていますが、具体的ではないのでよくわかりませんね。


マンション管理事業は安定した収益を上げている事業ですので売却するのはどうかと・・・


結局、資金繰りに窮して売却せざるを得なかった印象ですね。


そして、25日のIRで譲渡価額が発表されてます。


30億円です。


ニッケンコミュニティーの業績も出ていますが、平成20年3月期の売上高は3,722百万円、純利で174百万円の安定した業績です。


この譲渡によってアゼルは連結決算において売却益と子会社清算益を併せて10億円の特別利益を計上することを予定していますね。


う~ん・・・理解できませんね・・・


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日本レジデンシャル投資法人、資産取得中止で違約金

資産取得中止のIRといってもこれはどうなんでしょう・・・


上場J-REITの日本レジデンシャル投資法人が横浜みなとみらい地区の賃貸タワーマンション、「パシフィックロイヤルコートみなとみらいアーバンタワー」の取得を中止、違約金が発生することになりました。


パシフィックロイヤルコートみなとみらいはツインタワーですでにオーシャンタワーは取得済みとなっていますが、本来は2棟一体の運営を計画していました。


今回取得中止となったアーバンタワーの売買金額は約117億円でした。


この解除にともなう違約金は20%で約23億4,000万円。


取得中止の理由としては・・・


①サブプライム問題に端を発した不動産市況の混乱による不動産価格の下落。

②世界的な信用収縮によって株式市場が低迷、これによって資金供給の減少。


上記①②の環境変化によって・・・


1:有利子負債の比率を抑える必要がある。

2:投資口価格の下落によって、新投資口発行による資金調達が困難である。

3:金融機関からの融資が困難である。


という内容となっています。


いろいろと記載されていますが、つまり・・・資金調達ができませんってことですね。


売主である「特定目的会社PDみなとみらい」は利害関係人に該当しているとのことなんですが、「本違約金による解除制限条項を付してでも本物件を取得することに意義があると判断」したとのことで、不動産市況がここまで急激に悪化することは想定外だったみたいですね。


利害関係人との取引での違約金ってどうなんでしょう・・・


とにかく分配金はひどいもので、今回の発表で平成20年11月期の業績は当期純利益667百万円まで下方修正され、分配金は12000円から2700円まで下方修正されてます。


かなりきついですね。


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株式会社環商事、破産

帝国データバンクより。


滋賀県のマンション分譲会社、株式会社環商事が11月17日、大津地裁へ自己破産を申請、同日破産手続き開始決定を受けたようです。


負債額は約158億5100万円。


株式会社環商事
滋賀県大津市木下町18-8
代表者:川越孝司
従業員:45名
資本金:2100万円



1973年創業、87年より分譲マンション事業へ進出し、ファミリーマンションを中心とした事業展開を行い、滋賀県を中心に「アメニティ」シリーズのマンションを開発・分譲、京都市内でも「コンフォール」「レジェ」などのシリーズ名でマンション分譲をおこなっていたようです。


倒産原因は、改正建築基準法の問題、マンション市場の低迷、サブプライムによる金融市場の混乱などの影響で不動産市況が悪化、在庫増と販売不振で資金繰りが悪化という近年の倒産パターンですね。


厳しいのは来年3月まででしょうかね・・・


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アイディーユーの資金調達

国際航業ホールディングスを割当先とする第三者割当増資が中止になり新たな資金調達を模索していた株式会社アイディーユー。


なんとか資金調達のメドが立ったようです。


「新規資金調達状況のご報告」と題し、金融機関との新規融資の交渉を進め、11月中の融資実行の内諾を頂いたと発表しています。


借入額などの詳細については記載されていませんので、どの程度の融資額になるかがポイントになってくるでしょうね。


また、国際航業ホールディングスとの業務資本提携の内容が変更となり、当初の増資額15億円から1億円となっています。


変更理由としては・・・「世界的な金融情勢の混乱と共に急速に変わる事業環境等を総合的に検討した結果、空間情報ソリューションを軸とした当面の業務資本提携に相応しい資金拠出とする・・・」とされていますが、空間情報ソリューションビジネスって何でしょうね??


当初の15億から1億ですからね・・・


う~ん・・・うまく逃れたのかも・・・


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ゼクスとラディアの不動産売買契約はどうなる!?

東証1部上場の不動産コンサル・ホスピタリティ事業を行っている株式会社ゼクスと旧グッドウィル・グループのラディアホールディングス株式会社との老人ホームの売買契約についてです。


経緯を簡単に説明すると、平成19年9月にゼクスがラディアから老人ホームを購入することが決まり、契約を締結。


対象物件は「バーリントンハウス馬事公苑」と「バーリントンハウス吉祥寺」の2物件。


契約当時はその他、数物件コムスンガーデンを購入する予定でしたが、そちらは途中で契約解除されています。


バーリントンの購入価格は2物件で約213億円。


途中、IRによると官民境界の問題などで決済が何度も延期されますが、最終的に出てきた問題が建築基準法不適合・・・


バーリントンハウス馬事公苑・吉祥寺ともに耐震性が建築基準法で定める耐震基準に満たない可能性があると。


もちろん事実関係が明らかになるまで決済はできません。


ただ、入居者もいることから運営はゼクス側で行うことになり協議の結果、決済までゼクスはラディアと賃貸借契約を結び運営を開始。


耐震性について東京都、三鷹市が調査に入ることになります。


そして結果は・・・


11月12日付のIRでゼクス、ラディアがそれぞれ発表しています。


バーリントンハウス馬事公苑について建築基準法で定める耐震基準に満たない・・・と。


吉祥寺については調査中ということで今後発表されると思いますが、ゼクスは解約理由ができましたね。


ラディア側のIRには売買契約の処理については記載されていませんが、ゼクス側のIRでは、「不動産売買契約の処理並びに今後の施設運営方法について協議・・・」と記載されてます。


ゼクスとしては白紙解約にもっていきたいでしょう。


今更200億からの資金調達はできないと思いますしね。


途中、ラディアの一方的な売買契約解除が出されたりとなんかごたごたしていましたからね・・・


ゼクスは入居者募集もできない老人ホームの運営費用でも損失が十数億あるようなので、こちらの償還請求も行われるんじゃないでしょうか。


第一に考えなければいけないのは入居者のことなんですけどね・・・


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セイクレスト、継続企業の前提に関する注記

分譲マンションの企画販売事業や流動化事業などを行っているジャスダック上場の株式会社セイクレストの第2四半期の決算短信が発表され、継続企業の前提に関する注記が付されました。


簡単に説明すると・・・


たな卸資産評価損約12億円を計上したことによって純損失が約10億円発生。


第2四半期末の純資産はこれによって約8億7千万円の債務超過に。


よって継続企業の前提に重要な疑義が生じたとのこと。


資金面についていろいろと記載されていますが、現状だけを見ると・・・


平成20年11月14日時点では、役員報酬を含む一部経費約7千5百万円および金融機関から運転資金として借り入れた3千万円について支払いの遅延が発生している状況だそうです。


今後の資金調達については第三者割当増資によって3億4,000万円の調達を見込んでいるとのことで、資金繰りについてはこれで何とかなると。


また、SCリバイバルプランたるものを掲げ、これを遂行することで継続企業の前提に関する疑義を解消できるとしています。


債務超過額をみたら、3億4,000万程度では足りないような気もしますがね。


とりあえず繋いでいる間にどうにかできるものなのか・・・


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アゼル、継続企業の前提に関する注記

グローベルスと合併を中止したアゼルに継続企業の前提に関する注記が付されました。


合併中止も共倒れを防ぐためと噂されていましたが・・・


内容を見てみますと・・・


固定資産の評価損、取引先の経営破たんによる工事債権の貸倒引当金の特別損失(ノエルの工事債権等ですね)の計上により四半期純損失95億72百万円を計上。


また、第2四半期においても多額の純損失を計上することとなったことでシンジケートローン契約の財務制限条項に抵触していると。


よって期限の利益喪失が発生、継続企業の前提に関する重要な疑義が生じているとしています。


簡単にいうと多額の損失が出てしまったので、融資を受けている金融機関から全額返済しろといわれたらすぐにでも返済しなければいけない状況になっていますよと。
もちろん返済できる資金もないので返せといわれたら企業継続ができない・・・つまり倒産です。
そんな状況になってますという内容ですね。


この問題について解消するために「経営改善計画」を策定。


こちらの内容は・・・


不動産事業においては、事業規模の縮小を図り、新規プロジェクトの開発をストップ、完成在庫の早期処分を進めていくとのこと。
また、仲介案件も積極的に行っていくようです。


建設事業においては、拠点である東京都大田区を中心に地域密着営業を行い、受注拡大を図るという内容。


とにかくマンション分譲事業を縮小して、保有資産を売却、有利子負債を大幅に圧縮し資金繰りの確保に努めると。


このような計画を実行することを前提に、大株主であるプロスペクト、主要金融機関より必要資金等についての協力方針の継続について確認を得ている、従って今後1年間は事業を継続できると発表しています。


改善計画については特に具体的とは言い難いところはありますが・・・


事業継続できるとされる1年間のうちに何とかできるかどうか・・・


同時にダイア建設との業務提携も発表しています。


そんなに大きなメリットになるとは思えませんけどね・・・


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株式会社ディックスクロキ、民事再生法適用へ

上場不動産会社の倒産です。


ジャスダック上場のデベロッパー、株式会社ディックスクロキが11月14日、福岡地裁へ民事再生法の適用を申請しました。


負債総額は181億3,100万円。


株式会社ディックスクロキ
福岡市中央区高砂2-11-11
設立:平成9年4月
代表者:板倉雅明
資本金:350,020,000円
従業員:105名



福岡の業者なので詳細はわかりませんが、発表によると、ディックスクロキは賃貸マンションの開発・管理などを手掛け業容を拡大し、平成12年11月にジャスダックへ上場。


ファンド向けや個人富裕層への1棟売りなどを中心に業績を拡大、7期連続の増収、5期連続の増益となっていたようです。


倒産原因はサブプライム問題による金融市場の混乱で不動産ファンドも動かなくなったことから開発物件が売れなくなり、事業用地を大手不動産会社へ土地売りすることで何とか繋いできたものの、頼みの大手も仕入れを縮小、売れなくなったことで資金繰りが悪化したようです。


不動産管理業においてもサブリース物件での逆ザヤなども重なり資金繰りを圧迫。


他社との提携や金融支援などを図ってきたもののこれといった成果も得られず今回の措置となったようです。


8月に発表した四半期決算でも損失を計上し、シンジケートローンの財務制限条項に抵触、継続企業の前提に疑義が発生していました。


最近の決算短信でも継続企業の前提に疑義が発生している不動産業者が多いですね。


今後が心配です・・・


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エスグラントとS-net、訴訟発展か!?

先日、セントレックス上場のエスグラントコーポレーションの子会社であったS-netの譲渡にともなうスピード社の未払い問題を取り上げました。


以前の記事はエスグラントのIRを元にしたものですが、S-netのHPを見るとこんな発表がありました。


『2008年11月10日付で株式会社エスグラントコーポレーションのホームページのIRライブラリーに掲載された、「連結子会社(株式会社S-net)における会社分割の経緯について」と題するニュースリリースに対して、当社の見解を発信いたします。』


エスグラントのIR発表では未払いについての理由などは一切記載されていませんでしたが、S-net側(スピード社ですかね)の主張はこんな感じ。


問題となっているのは、吸収分割の対価のうち金4000万円がスピード社から支払期日を過ぎても入金がないという事実。


これに対し、S-net側は吸収分割契約に関する合意書において合意された支払前提をエスグラントが満たしていないので支払いを留保していると主張しています。


前提が何なのかは記載されていないのでわかりません。


そしてこのあとが問題です・・・


以下、S-netの発表を引用させていただきます。


某氏(既に確認済みです)は、旧S-netと弊社の社名が同一の「株式会社S-net」であることを奇貨とし、取引銀行に対し、銀行印及び通帳を紛失したとの虚偽の申入れを行い(当該銀行印と通帳は吸収分割により弊社が承継し、現在も保管しております)、賃貸人の皆様にお支払いすべく賃借人の皆様から弊社にお預け頂いておりました家賃を含む金5,000万円以上もの金員を、去る11月6日に、弊社に無断で、上記吸収分割の当事者ではないエスグラントに送金するという暴挙に及んでおります。
弊社は、上記の言語道断の暴挙に対して、刑事及び民事の両面における手続きを、断固としてとる所存であります。
≪以上、引用≫


これ本当なら大問題ですよね。


しかし上場企業がこんな浅はかなことやりますかね??


某掲示板にはこの問題についてS-netの取締役名で書き込みがあったり、上記の某氏について個人名(エスグラントの役員)で記載されていたり・・・


掲示板に当事者の役員が個人名まで出して書き込む内容ではありませんよね。


真実なら法的に対処すれば良いと思いますが。


煽っても意味ないですし・・・


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日本綜合地所の業績は!?

東証1部上場のデベロッパー、日本綜合地所の業績下方修正と資金調達について。


11月7日に発表された業績の下方修正によると平成21年3月期の連結業績予想は・・・経常利益95%ダウンの350百万円。


例の如く、市場環境の悪化が原因と。


まぁ、不動産業者、特にマンションデベにとっては厳しい状況のなかで当初予想の通りいくなんて思ってませんけど、すごい下げ幅です。


そして、同日に資金調達についても発表しています。


「中期経営計画の修正および資金調達に関するお知らせ」


内容は、11月11日に償還を迎える第7回無担保社債の償還資金と運転資金を金融機関から借りましたという内容。


償還期日を迎える社債84億円の資金と運転資金合わせて約168億円をみずほ、三井住友、三菱UFJ、横浜銀行から調達したとのこと。


一応、決算も黒字予想ということで借入れができるだけまだ安心ということでしょうかね。


このまま黒字が維持できればですけどね・・・


とにかく当面の課題はたな卸資産の圧縮という方向ですね。


ちなみにIRのなかで・・・


現在のマンション市況低迷時におきましても、当社主力のマンション分譲事業は優れた商品企画力、営業力から堅調に推移しております。


という説明がありますが・・・


たしかに契約戸数は堅調に見えますが・・・これだけじゃ内情は見えませんよね。


実際のところどうなんでしょうね。


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エスグラント、子会社S-net売却で!?

セントレックス上場のワンルームデベの株式会社エスグラントコーポレーションの子会社、株式会社S-netの売却について。


S-netは賃貸保証事業を行う会社ですが、エスグラントは会社分割によって株式会社スピードギャランティという企業に譲渡しています。


10月1日よりスピードギャランティは社名変更によって株式会社S-netとなり事業を開始。


新生S-netはスピードパートナーズの一員となりましたが、賃貸保証事業はこれまで通り行っています。


で、昨日のエスグラントのIR。


「連結子会社(株式会社S-net)における会社分割の経過について」


事業譲渡は済んでいるし、なんのことやらと見てみると・・・


決済代金について支払時期が過ぎているのに残金の4,000万円が未入金となっているとのこと。


なにか揉めてるんでしょうかね??


業績への影響は軽微なんでしょうけど・・・譲渡先のグループ会社であるスピードパートナーズってどういう企業なんだろうと。


事業内容はモバイル事業となっています。


代表者は白石伸生氏、ジャスダックに上場している株式会社シーマの創業者のようですね。


上場と同時に会社を売却し、シーマの社長も辞めてます。


その後もプリモ・ジャパンやスロー・グループなどの会社を設立しては上場企業などに売却し経営から退くというビジネスを行っているようです。


S-netもそのうち売却されるんでしょうね。たぶん・・・


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ヒューリック東証1部上場、公募割れ!?

本日、不動産業者のヒューリック株式会社が東証1部に上場しました。


ブックビルディングでも下限の470円で決まっていたので初値も期待薄だろうなと思っていましたが・・・


初値は425円です。


やはり公募割れですね・・・


まぁ、今の時期は悪すぎですからね。


不動産市況を考えればとても買えません。


仕方ないことだと思います。


ただ・・・終値はなんと469円です。


引けにかけて大きく戻した感じですね。よく戻したなと。


調達した資金の使途は不動産賃貸業務の拡充、強化を図り、今後の賃料収入を安定させるために、東京都心部等の駅周辺・交通至便な優良立地のオフィス賃貸用の物件取得に充てる予定となっています。


不動産業者がばたばたと倒れ、資産圧縮に進むなかで、処分売りの優良物件なんかも出てくると思いますし、今の時期に仕入れできる業者は限られますからね。


優良物件を安く購入できるチャンスかもしれませんね。


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大京増資へ、オリックスより100億円調達

マンション分譲大手の大京の増資についてです。


不動産市況の悪化を受けて、保有不動産の評価損を計上、平成21年3月期の業績予想を下方修正し当期利益が510億円の赤字に陥ると発表しました。


業績の悪化を受けて、大京はいくつか再建策を発表しています。


大きな経営方針としては厳しい市場環境が当面続くことを想定して分譲事業を段階的に縮小し、不動産管理業を中心としたストック事業を拡大させていくといった内容です。


ひとつは100%子会社である扶桑レクセル株式会社を合併すること。


マンション分譲事業を主力とする扶桑レクセルとの合併によって重複事業を統合し、経営のスリム化を図るとのこと。


また、希望退職者を募り全従業員の約10%に当たる450名の人員を削減するとしています。


管理事業を拡大させるために、オリックス子会社であるオリックス・ファシリティーズと経営統合することも発表しています。


そして増資の発表です。


業績の悪化によって自己資本比率が毀損するため、15%以上を確保する方向で増資を図ると発表、筆頭株主であるオリックスを割当先として第三者割当増資をすることになりました。


調達額は100億円で優先株の発行による増資となっています。


優先株ということでオリックスの大京株式の持株比率は変わらず40.22%のままです。


結果的にオリックスの更なる支援のもとで再建をしていくことになったようですね。


もともと業績が厳しいのは予想できましたから・・・業績の下方修正とともに出された再建内容も具体的なので一安心といったところでしょうか。


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アゼルとグローベルスの合併中止

11月6日のアゼル、グローベルスのIRです。


「株式会社アゼルと株式会社グローベルスの合併中止に関するお知らせ」


今年の9月30日に東証1部上場のアゼルと東証2部上場のグローベルスが合併すると発表され、平成21年2月1日の合併に向けて準備していたようですが、合併を中止することになったようです。


中止に至った経緯・理由としては、世界的な金融市場の混乱と株価下落によって、不動産業界をとりまく環境がより一層悪化したことで、合併によるシナジー効果を現在の不動産環境下においてはすみやかに発揮することが困難であり、事業規模の拡大よりも各社の経営の効率化をそれぞれが進めたほうが望ましいと判断したからとしています。


私はアゼルとグローベルスの合併自体があまり意味のあるものとは思えませんでしたが、実際、合併の発表もそんなにインパクトのあるものではありませんでしたからね。


アゼルもノエルの倒産で工事代金約10億円の回収ができない可能性もあったりとますます厳しい状況に置かれているようですね。


この辺の影響も合併中止の理由となっているかもしれませんね・・・


デベロッパー各社とも生き残りにいろんな対応を取ってきていますが、二極化しているような気もしますね。


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アイディーユー、第三者割当増資中止

マザーズオークションを主力事業としているアイディーユーが10月31日に第三者割当増資の中止を発表しました。


内容は、10月15日付けで発表していた「国際航業ホールディングス株式会社グループとの業務資本提携、第三者割当により発行される株式の募集及び重要株主である筆頭株主の異動に関するお知らせ」のうち第三者割当増資を中止するといった内容。


10月31日に国際航業ホールディングスから払込みを受ける予定でしたが、サブプライム問題による世界的な金融市場の混乱、日本の株式市場の状況や今回の増資契約の前提条件が満たされない可能性があることを中止の理由としています。


但し、国際航業ホールディングスとは業務資本提携の基本合意に基づいて、平成20年11月中をメドに資本提携を行うよう協議していくとのこと。


割当増資によってアイディーユーが得る資金は総額約15億円でした。


15日の発表では発行価額を9,839円としていましたので、払込み前日30日の終値7,190を勘案すれば、払込んだ時点で国際航業は大きな評価損が発生するので、中止するのは当然かもしれませんね。


アイディーユーは運転資金に充当する予定だったと思いますが、大丈夫なんでしょうかね・・・


国際航業の発表でも引き続き協議していく内容が記載されていますがどうなるでしょう・・・


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ヒューリックの公開価格決定!?

倒産による上場廃止の不動産企業が多いなかで、上場予定となっているヒューリックについてです。


不動産業では久々の上場となるヒューリック株式会社の発行・売出価格が決まりましたね。


仮条件は470円~520円ということでブックビルディングを行っていましたが、結局、下限の470円で決まりました。


現在の不動産市況を考えれば仕方ないことだと思います。


今年の不動産業者の上場はすべて初値も公募割れですからね。


私が投資家でも買いません・・・


ちなみに今回の上場でヒューリックが調達する資金は・・・


公募株数1000万株で証券会社の引受価額が441.8円ですから44億1800万円となりますね。


証券会社は引受価額441.8円と公開価格470円の差額が引受手数料となるわけです。


売出による募集2000万株は株主である千秋商事株式会社が売出しによって得る資金ですからヒューリックが使える資金ではありませんね。


あと市場も決まりました。


東証1部へ上場となったようです。


上場予定日は11月11日です。


初値に注目ですね。


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康和地所株式会社倒産、民事再生法適用へ

不動産販売・介護事業などを手掛ける康和地所株式会社が倒産です。


帝国データバンクによると、10月31日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請、同日保全命令を受けたとのこと。


負債総額は143億5,300万円。


康和地所株式会社
東京都千代田区麹町4-8
代表:夏目康広
従業員:120名
資本金:5億2,054万円



康和地所は1999年に設立、自社開発分譲のファミリーマンション「リリーベル」シリーズを展開、マンション分譲事業の他、流動化事業、仲介事業、外断熱マンションの開発などの外断熱コンサルティング事業などを手掛けていました。


また、2003年からは介護事業にも参入し、「ケアステーションすずらん」の運営やデイサービスなども行っていたようです。


2007年9月期の年売上高は約135億円。


倒産原因は、改正建築基準法の影響、サブプライム問題に端を発する金融市場の混乱、顧客の買い控えなど不動産市況の悪化によって資金繰りが悪化。


10月末の決済資金が確保できなくなったことで今回の措置となったようです。


康和地所とは付き合いがなかったので内情はわかりませんが・・・


今の時期、どこもきついでしょうね。


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株式会社ダイナシティ倒産、民事再生法適用へ

月末は倒産が相次ぎますね・・・


ジャスダック上場の不動産デベロッパー、株式会社ダイナシティが倒産です。


10月31日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請しました。


負債総額は520億7,700万円。


株式会社ダイナシティ
東京都港区虎ノ門4-3-1城山トラストタワー37階
設立:平成6年9月14日
代表者:吉田雅浩
資本金:11,497,640,966円
従業員:連結210名
大株主:株式会社インボイス



ダイナシティはDINKS向けにコンパクトマンションを開発分譲していたデベロッパーです。


2001年にはジャスダック上場を果たしたものの、2005年には当時の社長が覚せい剤取締法違反で逮捕されたり、子会社の前代表が強制わいせつ容疑などで逮捕されるなどで信用悪化、ライブドアが資本・業務提携で支えたものの、結局、ライブドア問題でインボイスに株式が譲渡されインボイス傘下で再建を図っていました。


とはいえ本業では2006年3月期の年売上高約604億円を計上、コンパクトマンションのリーディングカンパニーとして2006年には首都圏でコンパクトマンション供給No.1になるなど堅調な推移を見せていました。


倒産理由は、サブプライム問題からの金融市場の混乱、金融機関の融資姿勢が慎重になるなど不動産市況の急速な悪化による保有物件の販売不振、資金調達が厳しくなり今回の措置となったようです。


特に不動産ソリューション事業が足を引っ張ったようで、ソリューション事業からの撤退、開発プロジェクトの中止など対策を図っていたようですが再建することはできなかったということですね。


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株式会社ノエル倒産、自己破産へ

東証2部上場の不動産デベロッパー、株式会社ノエルが倒産です。


10月30日に東京地裁へ自己破産を申請、破産手続開始決定を受けました。


負債総額は414億円。


株式会社ノエル
神奈川県川崎市高津区二子5-1-1高津パークプラザ
設立:昭和47年2月22日
代表者:金古政利
資本金:2,269,054,466円
従業員:230名



ノエルは田園都市線沿線を中心に「グランノエル」シリーズのファミリーマンションを展開、建売なども手掛けていました。


近年では流動化事業にも進出し、投資用マンションや商業施設などのファンド向けの案件などで業績を伸ばし、2007年8月期には年売上高約777億9,200万円を計上しています。


申立ての理由としては、サブプライムローン問題からの金融市場の混乱、建築資材の高騰、顧客の買い控え現象、金融機関の不動産融資に対する姿勢の厳格化などに起因する不動産取引の低迷。


これにより業績は低迷、2008年8月期の年売上高は約653億円まで減少、最終損益も約54億円の赤字へ。


在庫の圧縮、固定費と金融費用の削減等による経営の効率化、資本提携先を模索するなど立て直しを図っていたようですが実現に至らず、保有物件の売却計画の大幅な遅れと借入金の返済遅延、税金やその他債務の未払いの発生など資金繰りが逼迫し今回の措置となったようです。


在庫をかなり抱えていて厳しい状況だということは聞いていましたが民事再生ではなく自己破産なんですね。


つくばの物件とか埼玉とか地方の物件をいくつも持っていましたからね。


以前から案件をもらったりとお世話になっていた業者なのでとても残念ですね・・・


ちなみにこれで上場企業の倒産は27社目、不動産会社はそのうち11社目らしいです。


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原弘産、継続企業の前提に関する注記

大証2部上場のデベロッパー、原弘産の10月24日のIRです。


「継続企業の前提に関する注記のお知らせ」


債務超過というわけではないのですが、昨今の不動産市況の悪化によって売上高の大幅な減少から営業損失を計上、連結で中間純損失約50億円となったとのこと。


営業キャッシュフローについても3期連続でのマイナスで、これによって継続企業の前提に関する重要な疑義が生じていると。


これを解消するため、新中期経営計画の基本方針に基づき、たな卸資産の早期売却による有利子負債の大幅な削減を図り財務体質の改善を進めるとされています。


あまり読んでいて具体性が見られないかなぁという感じでしたが・・・


ちなみに原弘産といえば、日本ハウズイングに買収を仕掛けていましたね。


結局、失敗に終わり、10月20日に保有していた日本ハウズイングの株式をリロ・ホールディングスに売却しています。


売却により原弘産は約4,000万円ほど、井上投資株式会社で約5億5,000万円ほどの売却益を得ているようです。


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ファンド主導の不動産バブルの崩壊。
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