不動産バブルはもう二度と
不動産バブルはもうこないのか!?不動産会社社員による不動産情報ブログ。 不動産情報と日々の日常をつらつらと・・・

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アパマン、第三者割当で資金調達

ヘラクレス上場のアパマンショップホールディングスが発表したIRです。


『第三者割当(予約)による新株式及び新株予約権の発行登録に関するお知らせ』

要は資金調達致しますということですね。


アパマンも平成20年9月期決算で純損失約70億円を計上して、連結自己資本比率2.4%までいってますからね。


継続企業の疑義もついちゃってますし、早急に財務基盤を建て直したいところでしょう。


そこで第三者割当で資金調達しようと。


新株の発行による調達予定額は50億円を上限。新株予約権では25億を上限としているようです。


割当先は未定ですがどうなるんでしょうかね。


調達額75億円で1株2460円とした場合には最大で約300万株の普通株式が発行されることに。

まぁ、新株予約権でもあるのでここまではいかないにしても。


新株の発行でも50億ですからこれだけでも200万株増えることに。

アパマンの現在の発行済株式総数は100万株ですからね。


どのように割り当てるのか・・・気になりますね。


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アスコット、有価証券報告書遅延

ジャスダック上場のアスコット、有価証券報告書が期日までに提出できない見込みという発表。


監査法人が変更になり日程が短くて間に合わなかったということらしいです。


監査法人は新日本からアスカに変更になってますね。


この提出遅延よってジャスダックより監理銘柄へ指定されると。


アスコットもきついですね。


ここは継続企業の疑義がついてます。まぁ、だからといって倒産するわけではないんですが一応危険信号。


監査法人の変更だって売却見込みの不動産について監査法人と見解があわなかったことが原因。


先日も売却の契約がとんで違約金を貰ったという発表ありましたけど違約金もらっても在庫が売れないとね・・・


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総和地所の資金調達

16日のIRですが、総和地所が新株予約権の第三者割当を行なうと。


調達額は約4億6千万円。


銀行への借入返済、建築工事費の未払いの支払、運転資金に充当する予定だそうです。


もう無理かと思ったんですけど、まだ調達できるもんなんですね。


内容を読むと悲惨です・・・


簡単に説明すると、とにかく不動産市況の悪化による相場の下落で在庫物件を売っても借入金や工事未払金を返済できないと。


返済に足りない分は当然自己資金で賄うにも、手許流動資金がないと。


支払スケジュールについても交渉しているが、交渉が決裂してしまった場合には最悪倒産するかもしれません。という内容。


もうどうやって乗り切ろうかという根本的な対策が見えてきませんね。


虫の息かと・・・


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大和ハウス、モリモト・アセットの株式取得

これでビ・ライフも一安心。


モリモトの倒産前日にビ・ライフ投資法人の運用会社、モリモト・アセットマネジメントを大和ハウス工業が子会社化すると発表され、予定通りいくのかと心配していましたが・・・


以前の発表通りに契約を締結しましたね。


①モリモトが保有するモリモト・アセットマネジメントの株式6,012株のうち3,612株を大和が取得。
②モリモトが保有するビ・ライフ投資法人の投資口5,060全口を大和が取得。
③キャピタランド・ジャパンが保有するモリモト・アセットマネジメントの株式4,008全株を大和が取得。



これでビ・ライフ投資法人の運用会社、モリモト・アセットは大和ハウス工業の子会社へ、そしてビ・ライフのスポンサーは大和ハウスということになりますね。


運用会社の社名は「大和ハウス・モリモト・アセットマネジメント株式会社」になるようです。


まだモリモトが20%の株式を持っていますので名前にモリモトが入るんですね。


まぁ、これもそのうち売却されるんでしょうけどね。


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フレッグインターナショナル倒産、民事再生法適用へ

不動産ファンドの株式会社フレッグインターナショナルが民事再生法の適用を申請しました。


負債額は257億1,300万円


株式会社フレッグインターナショナル
東京都渋谷区恵比寿4-20-3
代表者:藤本保雅
資本金:5億7,000万円
従業員:70名



1993年に設立、不動産ファンドビジネスで大きくなった企業です。


都心部などで住居・ビル・マンション・複合施設などを企画開発しファンドなどへの一棟売りなどを行っていたようです。


2006年9月期の売上高は約255億円を計上。


結局、最近の不動産市況の悪化で出口となるREITが動かなくなり在庫が増えて資金繰りが悪化したという流れでしょうね。


トーセイがフレッグのアセット子会社の買収を取り止めたのも最近でしたね。


子会社売ってでも資金繰りをなんとかしたかったんでしょうけどね。


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ダイア建設株式会社倒産、民事再生法へ

東証2部上場のマンションデベロッパー、ダイア建設が倒産です。


12月19日、民事再生法の適用を申請しました。


負債額は300億円。


ダイア建設株式会社
東京都新宿区新宿6-28-7
代表者:加治洋一
従業員:322名
資本金:71億8,100万円



ダイア建設はマンションデベで「ダイアパレス」シリーズの分譲を行なっていましたね。


昭和51年に五光住宅株式会社として設立、ダイア建設に商号変更し平成元年には東証2部に上場、マンション分譲事業を中心にバブル期にはホテル事業、ファイナンス事業なども手掛けていました。


リゾートマンションや海外のコンドミニアムの販売などもやっていたようです。


91年3月期の年売上高は約2300億円にも達していたと。


バブル期の波に乗って事業拡大を続けていったんですね。


結局、バブル崩壊によって業績が低迷、平成15年には大幅な債務超過となり、産業再生機構の支援を受けることに。金融機関からは900億円を超える債務免除を受けました。


産業再生機構の基、マンション分譲事業、マンション管理・リフォーム事業に注力し、関連会社を全て売却、大規模なリストラを敢行。分譲マンション事業一本で再建していこうと。


ところが近年の不動産市況の悪化でマンションも売れず、資金繰りは悪化、子会社売却などでなんとか捻出していたものの、倒産ということに。


子会社売却は管理会社です。マンション管理は安定収入のある事業ですが当座の資金がなくて安定収入どころではなかったと。


なんか最近のきっついデベのやっていることですね。


事業拡大・・・販売不振・・・子会社切り売り・・・資金も尽きる・・・倒産


この流れ。


子会社、特に安定収入の事業を売ってるとこはきつそうです。


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藤和不動産、管理会社売却と・・・

マンションデベの藤和不動産がマンション管理会社である三菱地所藤和コミュニティの全株式を三菱地所に売却するそうです。


三菱地所藤和コミュニティの藤和不動産の持分は30%でこれを筆頭株主の三菱地所へ売却すると。


譲渡価格は6,350百万円。


この譲渡によって株式売却益で特別利益5,445百万円を計上。


マンション管理会社なんて安定収入があるので手放すべきではないと思うんですけどね・・・


と、思ったら理由はちゃんとありましたね。


「特別損失の計上に関するお知らせ」


東京都江東区潮見2丁目のマンション事業計画から撤退すると。


土地建物売買契約の解約に伴う費用等として、平成21年3月期第3四半期において4,393百万円の特別損失を計上。


解約に伴う費用・・・違約金でしょうな。


とにかくこの損失をチャラにしたかったんでしょう。


まぁ、潮見、豊洲、東雲なんか、あっちの方は再開発でもう限界なんじゃないんでしょうかね。


あまり相場もよくわかりませんが・・・


特損出してでもマンション計画を中止した藤和の決断は良いかもしれません。


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リプラス・レジデンシャル投資法人は借り換えできるか!?

平成20年9月期(平成20年4月1日~平成20年9月30日)の決算がでていたので内容を見てみました。


決算発表も遅れていたので何があるかとおもったら、継続企業の前提に関する注記がなされてます。


返済期日までにリファイナンスがうまくいくかがポイントです。


さて、決算については分配金も20年3月期の14,312円から6,052円に下がっています。


なぜこんなに下がったのかというと、理由は第三者割当で投資口の新規発行をして資金調達しているからですね。


新投資口70,000口発行して調達額は12,250百万円。


期末時点での投資口数は167,477口ですから、そりゃ下がります。


肝心な資金繰りの方はというと・・・


【平成20年11月6日返済】
三菱東京UFJ・東京スター
3,300百万円


あおぞら
3,240百万円


【平成20年11月6日借入】
三菱東京UFJ
1,500百万円
期日平成20年11月26日(超短期!!)


あおぞら
2,300百万円
期日平成21年2月27日



※ここでスター銀行が借り換えに応じなかったんですかね。差引き2,740百万円自己資金です。


【平成20年11月26日返済】
三菱東京UFJ
1,500百万円


農林中央金庫
6,288百万円


【平成20年11月26日借入】
三菱東京UFJ
1,050百万円
期日平成20年12月12日(超短期)


農林中央金庫
4,400百万円
期日平成20年12月12日(超短期)



※決算発表の遅延の発表が11月27日なのでこの短期で借り入れた資金の返済12月12日が乗り越えられるか!といった感じ。


【平成20年12月12日返済】
三菱東京UFJ
1,050百万円


新生銀行
2,814百万円


農林中央金庫
4,400百万円


【平成20年12月12日借入】
三菱東京UFJ
1,050百万円
期日平成21年2月27日


新生銀行
1,970百万円
期日平成21年2月27日


農林中央金庫
4,400百万円
期日平成21年2月27日



※新生銀行以外は満額リファイOKです。


次の返済期日は来年2月27日。


総額約97億円。ここがポイントかと思いきや増資で得たキャッシュが結構あるのでここは大丈夫でしょう。


その後の平成21年6月22日期日の返済が大きい・・・約150億円。そして28日期日が10億円と続きます。


来年の6月22日の150億がリファイできるかどうか。


これに尽きますね。


半年先のことなんで政府の対策などによって資金繰りも何となるかもしれませんね。


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クリード・オフィス投資法人、スポンサー変更

ちょっと前ですが、クリードがJ-REITのクリード・オフィス投資法人の資産運用会社クリード・リート・アドバイザーズをいちごアセットトラストへ売却するという発表をしました。


クリード・オフィス投資法人のスポンサーはいちごアセットということになり、クリードはJ-REITを手放すことになります。


クリード・オフィスの状況については来年3月末返済期限の新生銀行からの借入金105億円の借り換えがスムーズにできるかどうかが課題でしょう。


政府の緊急対策が発表されたとはいえ、新生銀行が満額リファイナンスに応じるとは思えませんが、いちごアセットがスポンサーについたことでクリードがバックについているよりはましかと。


さて、クリードはこれで物件の出口となるJ-REITを失った事になりますね。


まぁ、現状で新規物件を購入するほどクリード・オフィスに余裕はないとして、クリード・オフィスから手を引いたのはやはり今後のリファイナンスが難しいと踏んだからか?


クリードも大幅な損失を出してますし厳しい状況に変わりなし。


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ゼクス提訴についてラディアの反論

先日、ゼクスがラディアを提訴したという記事を載せましたがラディアの見解が出ていましたね。


内容はゼクスの訴訟提起についての反論ですね。


もとはラディアが所有するバーリントンハウスという老人ホームのラディアとゼクスとの売買契約が発端でした。


運営していたのはゼクスの子会社であるゼクスアクティブ・シニアで、耐震診断の問題がでてきてしまったため、引渡しを延期し老人ホームの所有権はラディアのまま、ラディアと賃貸借契約を結び運営していました。


ラディア側の主張としては、2007年7月26日以降、ゼクス側が賃貸借契約を締結せず賃料を支払わないという状態になったため、債務不履行として不動産売買契約を解除したと。


ゼクス側は耐震問題が発覚したので白紙解約と。


ここで売買契約の解除についての見解の相違がありますね。


あくまでもラディアは耐震問題の発覚が解除理由ではないと。


逆にゼクスは耐震問題が解除理由だと。


ラディアの主張であればゼクスの債務不履行に起因した解除であれば運営費の損失まで請求するのはおかしいということになるということ。たぶん。


ラディアの発表ではそこまで言ってませんが、そんな意味に取れる。


ラディアの対応としては訴訟が開始されたら応訴して、ゼクスの債務不履行責任(違約金)を請求するとのこと。


泥沼ですね。


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不動産業者への政府緊急対策は!?

不動産業界にもちょっとした光が見えてきましたか・・・


国土交通省が検討している不動産市場の活性化のために緊急対策が明らかに。


黒字倒産が相次ぐなか、不動産業者へは「住宅金融支援機構」を通じた融資を行い、融資には政府保証をつけると。

不動産開発業者へ1社20億円を上限とする仕組み。

ただ、これはマンションの建設資金を貸し出す仕組みとなっていますでの用地資金は対象外か。


REITへは政府系金融機関である「日本政策投資銀行」を通じて融資。


以前に金融庁のREITへの本格調査に乗り出したという記事を載せましたが、結局、民間金融機関を叩いてもダメだと。

政府自らが支援していく方向になったんですね。


これは市場にはかなりのプラス要因です。


REITは結局金融機関からの借り換えができなければ、保有物件を売却してでも返済しなければいけないですからね。


保有物件を売却すればキャッシュは入ってきますがこの時期ですと損失が発生することにもなりますし。


分配金も下がるし、新規物件も買えない状況。


こんな先の見えない状況に政府の救済で何とか少しだけ光が見えたか。


住宅取得者へも金利や償還期間の優遇などの対策も発表されてますね。


この対策でなんとか不動産市況の流れが変わってくれることを期待したいですね。


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ゼクス、ラディアを提訴

やはりこういう流れになったのかと。

簡単に経緯を説明すると・・・


老人ホーム2物件をラディアからゼクスが購入する売買契約を締結したものの、調査で耐震問題が発覚、はっきりするまでは決済もできず、老人ホームの運営だけをゼクスが行なっていました。


結局、耐震問題がクロと出て、売買契約は解除されることに。


耐震問題を抱えている物件に入居者は集まるわけもなく、ゼクスは運営経費がかかるだけ・・・


ゼクスはこの運用損をラディアに支払うよう求めました。


当然だと思います。


ところがラディア側は何の返答もなし。


提訴へ。


求める支払い金はなんやかんやで約44億円。


ラディアは支払えないんでしょうね。


業績が良いわけもなし、債務超過寸前ですから。


大変ですね。


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セイクレスト、四半期報告書提出

ジャスダック上場のセイクレスト、何とか監査法人より監査意見を得て、四半期報告書提出できましたね。


第2四半期の決算短信の修正内容を見てもまだ支払の遅延が発生してますけどね・・・


現在も継続的に資金調達を模索しているようですが、依然厳しいことに変わりなし。


上場廃止を免れた程度のことでしょう。


この発表を受けて株価も上がってますけど、それにしても発表前の昨日の動きもおかしいですね。


インサイダーじゃないの??って思ってしまうのは私だけでしょうか・・・


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REITはどうなる!?

金融庁がREITの本格調査に乗り出した!?


金融庁もさすがに放っておけないといったところでしょうかね。


上場不動産投資信託の資金繰りを警戒して、一斉調査しているようです。


銀行からの借入金の返済に必要な資金調達ができるかどうかがポイント。


資金調達の見通しを聞き取り調査し、監視を強めて早めの資金調達を促し、資金繰り難による破綻をできるだけ防いで投資家を保護する狙いらしい。


当たり前のことですけどね。


金融庁が金融機関に圧力かけられますかってとこでしょう。


REITにとやかくいったって金融機関が貸してくれなければ無理ですから。


REITへの金融機関の融資はすでにひどいところでは1ヶ月などの短期スパンでの融資・・・


リファイといっても離脱する金融機関もあったりとすでに見切ったところもあるようで。


ブログで記事にしませんでしたが、とくにヒドイと思ったリファイは・・・・


プロスペクト・レジデンシャル投資法人のリファイ。


あおぞら銀行からの40億円、金利1.745%が・・・


同じあおぞら銀行で35億円、金利はなんと6.842%!!


一部の資金とはいえREITがこんな金利で借りたら完全に逆ザヤです。


これでも借りないといけないほど切羽詰ってるってこと。


どうなる今後のREIT市場・・・


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モリモトの債権者リスト

先日倒産したモリモトの債権者名簿です。

各企業でもIRで発表していますが債権者は以下の通り。

≪金融債権者≫
みずほ銀行:約162億円
住友信託銀行:約97億円
三井住友銀行:約88億円
三菱東京UFJ銀行:約86億円
関西アーバン銀行:約77億円
横浜銀行:約76億円
中央三井信託銀行:約70億円
みずほ信託銀行:約63億円
りそな銀行:約50億円


≪一般債権者≫
Kワークス:約6.3億円
冨士工:約6.0億円
鹿島建設:約5.6億円
三井住友建設:約4.2億円
大成建設:約4.2億円
清水建設:約4.2億円
長谷工コーポレーション:約3.2億円
埼玉建興:約1.8億円
大末建設:約1.5億円
ナカノフドー建設:約1.3億円



みずほは結構突っ込んでますが、地銀では関西アーバンが上位になってますね。


関西アーバンは不動産融資比率高いようですからね。


とりあえず、参考まで。


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原弘産、子会社2社売却

財務体質をなんとか良くしようという動き。


原弘産が子会社2社を売却です。


1社は株式会社ベツダイという会社で分譲マンションの販売、販売代理を行っている会社。


譲渡価格は9百万円。売却損約241百万円計上予定。


2社目は株式会社エストラスト。


こちらも分譲マンションの販売、販売代理の会社。


譲渡価額は44,720千円。こちらは売却益がでるようです。18百万ですけど。


たしかに今の時期にマンション業者を持っていたところでどうしようもない・・・いらないでしょう。


先週末には風力発電事業の関連会社を売却していたりとスリム化を図っているようですね。


まぁ、日本ハウズイングの買収失敗と分譲マンションの販売不振と業績的にもなかなか厳しい状況ですからね。


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IDU、監査法人任期満了!?

IDUの監査法人のトーマツが任期満了ということで異動になるらしいです。


任期満了・・・辞任かな!?


監査意見も会社法では取れてないし。


まだ監査人が決まってないらしいです。


ちょっと気になりますね。


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エスグラント、人材派遣業譲渡

エスグラントの不採算部門売却です。


売却するのは子会社である株式会社S-netが営む人材派遣業。


まぁ、いらない部門でしょう。


赤字部門なので譲渡価額は当然1円。


譲渡先は株式会社winuimという今年の8月に設立された人材派遣業を行う会社。


ちなみに、ちょっとややこしいですが、スピード社に売却したS-netは家賃保証を行う部門を分割譲渡していますので同社名ですが違いますね。


ところで家賃保証のS-netの件でごちゃごちゃしていた件はどうなったんでしょうね。


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丸井産業株式会社倒産、破産へ

横浜の業者の倒産ですね。


不動産管理、売買などを行う丸井産業株式会社が11月13日に横浜地裁より破産手続き開始決定を受けたとのこと。


負債額は48億円。


丸井産業株式会社
横浜市西区北幸1-4-1
代表者:山田恒雄
従業員:1名
資本金:1億8,000万円



1965年に設立された中堅デベロッパーだったようです。


以前は「シティコープ」「グリーンヒルズ」などの自社ブランドマンションの開発分譲や戸建分譲などもおこなっていたようですが、バブル崩壊の影響で財務内容も悪化、事業規模を縮小し不動産管理しかやっていなかったみたいですね。


2008年1月期の年収入は約200万円、約71億円の債務超過に陥り、在庫不動産の売却などを進めていたようですが近年の不動産市況の悪化の影響で売却もうまくいかず破産ということに。


横浜の業者ですが知りませんでしたね・・・


バブル以前はデベとしてそこそこやっていたんでしょうかね。


バブル崩壊の煽りを受けて実質破綻状態のような感じだったんでしょう。


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日本コマーシャル投資法人、テナント解約

内容は、日本コマーシャル投資法人が保有する不動産のテナントが中途解約することになったという内容。


特にめずらしいことでもないのですが、解約の内容がどうも・・・


日コマが保有する解約対象物件はケーヨーデイツー狩場インター店。横浜の物件です。


で、出ていくのはもちろんホームセンターのケーヨーデイツーです。


1棟貸ししている物件なのでケーヨーが出ていったら丸々空いてしまうわけですね。


しかもこのケーヨーの狩場インター店ができたのが2007年10月24日ですから、まだ1年しか経過してません。


契約期間は本来平成39年10月22日までとなっていて、中途解約が平成21年11月30日ですから開店して2年で閉めるわけです。相当、お客さんが入っていないということでしょうね。


違約金も発生するとは思いますが、日コマにとっての問題は今後のリーシングですね・・・


狩場で賃貸面積約11,000㎡・・・借りるところあるんでしょうかね。


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モリモト倒産でビ・ライフの今後は!?

モリモトの倒産、現時点でスポンサーとなっているビ・ライフ投資法人の今後はどうなるか。


民事再生法の適用申請をした28日前日に、ビ・ライフ投資法人の全投資口と運用会社のモリモト・アセット・マネジメントの株式を大和ハウス工業へ売却することを発表しています。


モリモトの民事再生法の適用申請をしたのち、ビ・ライフ投資法人よりIRが出されています。


「スポンサー企業の民事再生手続き開始の申立てに関するお知らせ」


この中で、「本投資法人及び本資産運用会社については、モリモトの民事再生手続開始の申立てによる重要な影響はないものと考えており・・・」としながらも、一応、「サポートを受けられなくなる場合には、本投資法人の成長戦略に一定の影響が生じる可能性があります。」と。


まぁ、サポートもなにも現状のリート市場を考えたら成長どころか現状維持で精一杯でしょうね。
これは問題なしですね。


そして投資口及び運用会社の株式について現状ではまだ大和ハウスへ譲渡されてませんが・・・


「大和ハウスからは、本件にかかわらず、現時点においても、モリモトと大和ハウスとの間の合意書の内容に基づき、予定された手続きを進めていきたいと聞いております。」


「今後、大和ハウスとの一層の連携を強化し、可及的速やかに合意書内容の実現に向けて努力していく所存です。」


との発表をしていることからビ・ライフとしては早めに大和ハウスへの譲渡についての確定がほしいところでしょうね。


借入金に関しても大和ハウスが正式にスポンサーとなれば問題はないでしょうけど、現状はまだモリモトですからね・・・


確定するまでは金融機関だって安心できないでしょう。


大和ハウスからまだこの件についてのIRが出ていないのも気になりますが。


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Author:バブル紳士
ファンド主導の不動産バブルの崩壊。
その真っ只中を突っ走る。
回復へ向かうこの道中で得るものは一体何か。
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