不動産バブルはもう二度と
不動産バブルはもうこないのか!?不動産会社社員による不動産情報ブログ。 不動産情報と日々の日常をつらつらと・・・

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渋谷の地上げ、巨額脱税事件

渋谷区南平台の地上げに絡む巨額脱税事件。


不動産会社「カーロ・ファクトリー」(現テールトゥシエル)元社長、遠藤修容疑者が法人税約18億を脱税したとされる事件です。


舞台は渋谷区南平台町、約7,000㎡。

資本金3000万のカーロ社では巨額な融資を受けることができないということで、取引先の東京武蔵野市の中堅不動産会社を受け皿として東京三菱から地上げ資金約230億円を引っ張ったそうです。


この武蔵野市の中堅不動産会社は「ハウジングニチエー」らしい。


平成15年から17年にかけ次々と土地を購入、テナントを立ち退かせた上で平成18年4月に約420億円で売却。


売却先は住友不動産です。


カーロ社は転売により約58億の所得を得たそうですが、これを倒産していた関連会社「ル・マン商会」(現インターナショナル・プロパティーズ)の所得と見せかけ赤字と相殺させるなどの手口で法人税約18億円を脱税したと。


また脱税した資金をもとに受け皿として利用した中堅不動産会社から横浜駅西口の物件を購入しているようですが、遠藤容疑者は安く売らないと南平台にあるル・マン社の事務所も立ち退かないなどと脅すことで時価50億以上の物件を30数億円で購入しているそうです。


その他にも神奈川県大磯の土地などにも手を出していたようですね。


暴力団とも関係があったとされる遠藤容疑者・・・
不動産と暴力団。
切っても切れないもんです・・・


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株式会社シックス倒産、自己破産へ

マンションデベの倒産が相次ぎます。


福岡のワンルームマンションデベの株式会社シックスと関連会社2社が自己破産を申請する予定とのこと。

(株)シックス、シックスサービス(株)、シックスエージェンシー(株)の3社で負債額合計約58億円。


倒産理由は他と変わりませんな。


売上高MAXは2008年3月期で約60億円のようですね。

福岡の業者なので知りませんでしたね。


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中小企業の倒産も・・・

未上場とはいえ上場企業なみの倒産も相次いでますね。


株式会社ジョー・コーポレーション


愛媛の建設業者ですが、倒産原因はほぼマンション事業での失敗。
1月21日に民事再生法の適用申請。
負債額は90億円。


章栄不動産株式会社


広島のマンションデベロッパー。
広島だけでなく九州、関東、中国、東北などエリアを拡大。
2008年7月期の売上高は543億円と上場企業なみ。
負債額は292億円。


マンデベもまだまだきつい状況が続くでしょうね。
資金繰りの問題とともに、新規事業にも取り組まなくてはいけないですから。
マンション価格についての市場調査でも1年後にはさらに価格は下がると予想している消費者が8割だそうです。
建築費が落ち着いてきたとはいえ、この消費者心理のなかでの分譲は骨が折れそうですな。


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パシフィックHD、決算発表延期

中国企業からの出資で何とか生き残りを賭けたパシフィックホールディングスですが、決算発表は結局遅延という結果に。

監査法人トーマツから適正意見が取れなかったと思われますね。

1月23日の決算発表が延期となり、来週の27日の発表予定とされていますが・・・
間に合うの??

トーマツからは意見をもらえないと予想されるので、おそらく意見なしの決算発表になるのでは。


問題は中国企業からの出資の話。

中国政府からの認可の問題で延期になり、2月27日を最終出資予定日となってますが、内容を細かく読むと、その30日前までに出資者に事業計画を提示する必要があるとされてます。

この条件があったからおそらく1月27日の決算発表としているのだと。


適正意見もない決算で納得するわけもないでしょう。


となると・・・出資は取りやめ??


となると・・・パシフィックHDの未来は??


きついでしょうね。


あと気になるのは、パシフィックが親のJ-REIT、日本レジデンシャル投資法人、日本コマーシャル投資法人の2社の行方・・・


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稲川会、赤坂のビル売却へ

本部事務所の移転問題で稲川会は移転先として購入していた港区赤坂のビルを売却する意向を警視庁に伝えていたそうです。


住民の反対運動で動向が気になっていましたが結局、移転を断念することになったということですね。


稲川会は横浜市都筑区に「稲川会館」を所有しており、こちらが拠点になりそうです。


さて、売却となると気になるのは売却価格。
購入価格は約3億2,000万円ということですから、それよりは高くなるんでしょうね・・・
ただ、売主が指定暴力団のフロント企業ということですからね。
内々で処分されるんでしょう・・・


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大前議員の不透明な土地取引

兵庫県西宮市の国有地の売却で大前繁雄衆院議員が理事長を努める学校法人「大前学園」が平成19年12月の入札で2億2,600万円で落札したものの、契約を辞退し、再入札で知人が経営する不動産会社に1億4,500万円で落札させ、1100万円を上乗せして買い取ったとのこと。


つまりもとの落札価格よりも7000万円も安く手に入れたそうです。


大前議員は「最初の入札では次点と1億円の開きがあったので理事会で説明できなかった」と説明しているが、これでは入札の意味まったくないですね。


次期衆院選への出馬も断念する可能性を示唆しているそうですが当然辞退すべきでしょう。


こんな入札がまかり通るなら公平性の意味がまったくない。


入札なのでいくらで落とせるかなんてわかりませんからね。
そんななかで契約辞退して再入札で落札させることができるなら次点の入札額がわかった時点で限りなく再入札で落札できる可能性が高くなる。


例えば、事業用地にしてもバカ高い価格で入札して契約辞退。
次点の価格を参考に別業者に落札させることだって可能になってしまいますがね・・・
そんなことができるならどうしても落札したい物件があればこの手を使えばよい。


おかしな話ですね。


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稲川会、赤坂移転はどうなる!?

最近取り沙汰されている稲川会の赤坂移転問題。


もとは六本木のビルに本部事務所があり建物の老朽化などで、赤坂のビルを購入し移転する予定だったが、住民の反対運動により移転中止という報道も。


稲川会は昨年の9月に港区赤坂六丁目の地上3階地下1階建てのビルを約3億2,000万円で購入。
売主は横浜の某不動産会社で、ここから稲川会のフロント企業である不動産会社が購入。


当該地から250m先には住吉会の本部があり、特に現在軋轢があるわけではないが不安はつきまとう。


稲川会は横浜市都筑区に最大拠点の稲川会館があり、そちらに移る可能性が高くなったとのこと。


問題は・・・

稲川会のフロント企業に売却した不動産業者。
横浜西口に本社を構える仲介業者。
謄本を見ればどこの企業かはわかるが、果たしてフロント企業と知ってのことか・・・


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最近のプロパストの動向

プロパストの最近の動向。


『有限会社ツイン・ウッズによる事業支援計画の締結に関するお知らせ』


まず、資金調達から。


大株主のツイン・ウッズから運転資金として20億円の借入れを行ないましたと。
借入期間は1年間で利息は6%・・・
なんでもツイン・ウッズという会社は社長の親族会社にようですな。
20億じゃ足らんでしょう。。。


まぁ、金融機関からの融資も難しいでしょうしこういった資金調達しかないでしょうけどね。
ないよりはマシ。


『棚卸資産評価損の計上並びに2009年5月期業績予想及び配当予想の修正に関するお知らせ』


業績の下方修正と無配転落という内容。

通期で売上高は半減、営業利益約120億円、経常利益約150億円、純利約200億円の大幅赤字。

棚卸資産の評価損を計上した結果ですが、かなりの下方修正・・・


そして、ついに・・・


『2009年5月期第2四半期報告書の提出遅延に関するお知らせ』


おいおい、監査法人からの合意も貰えない・・・
たぶん継続企業の注記でごたごたしてるんだと。


結局・・・


『公認会計士等の異動及び一時会計監査人の選任に関するお知らせ』


こういうオチ。
新日本から明誠監査法人へ変更。。。


報告書問題はこれでクリアできるでしょうね。
次は資金繰りですかね。
子会社売却か・・・新株予約権か・・・


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上場廃止基準の変更に思う

東証と大証が時価総額を一定額下回った場合に上場廃止や2部への指定替えにする基準を緩和するようですけどね・・・どうなのかと。


現状では東証1部2部の銘柄は月末もしくは月中平均の時価総額が10億円を下回った場合に、その後9ヶ月の猶予期間を経て回復しなければ上場廃止となります。
これを4割引き下げ、6億円とするようです。


世界的な株価下落によって基準に抵触する企業が増えていることが理由。


確かに相場の全体的な下落に影響されてしまうのも問題でしょうけどね。


まぁ、その前にその企業が上場企業として相応しいかどうかも問題ですけど・・・


時価総額が割れるほど株価が下がるにもちゃんとした理由があるでしょう。
あえて基準を下げてまで救済する必要なし。


上場不動産企業でも時価総額が廃止基準に抵触している企業も多く、1月9日の株価で東証1部のアゼルの時価総額が5億5,000万円ほど。最下位です。


以前から時価総額も注意して見てますけど、抵触して上場廃止になる前にほとんどが倒産してますけどね。


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倒産前の子会社譲渡は・・・

上場会社の東新住建とクリードが先日倒産しましたが、倒産前に子会社を売却してますね。


ちょっと気になったので記事にします。


東新住建は子会社の株式会社東新ハイトス、株式会社ブルーボックス、株式会社ブルータス保証、カメヤグローバル株式会社の4社を売却しています。


まず東新ハイトスという会社。
東新住建は東新ハイトスより12月9日に借入れをしており、担保として東新ハイトス社の株式に質権設定を行ないました。
そして倒産前に質権を実行し、東新住建が保有する東新ハイトス社の株式を譲渡、借入金と相殺ということになっています。
これで東新ハイトスは東新住建の倒産の影響を受けないことに。
他もほぼ同様ですね。
ブルーボックスからの借入れについてはブルータス保証の株式を担保に、ブルータス保証からの借入れについてはブルーボックスの株式を担保にしています。
それぞれ、質権の実行により借入金と相殺ということに。
カメヤグローバルについては借入れ等はないのですが、カメヤの代表者に譲渡しています。


気になるのはカメヤ以外の子会社譲渡における借入れとの相殺についてです。
譲渡価額は出ていますが適正なんでしょうかね。
まぁ、借入金との相殺じゃ仕方ないのか・・・


東新ハイトスは294百万円。
ブルータス保証へのブルーボックス株の譲渡価額は21百万円。
ブルーボックスへのブルータス保証株は20百万円。
それぞれの所有割合は99%です。


倒産前にうまく切り離しましたね・・・いろんな想像ができますな。


クリードも同じですね。
クリードが売買契約で受け取った手付金の保全として、100%子会社のクリード不動産投資顧問という会社の株式に質権を設定し担保提供していたと。
ところが売買契約が解約となり、手付金の返還さえできないので質権が実行され、売買契約の売主にクリード不動産投資顧問の株式を譲渡したと。
クリード不動産投資顧問はクリードの倒産のからうまく逃れました。
しかも、その売主は合同会社クレップ・インベストメント・ケイという会社。
クリードの関係会社のようですね。


こちらもちょっと意図的な感じですね。
倒産前に資産をうまく逃したのかどうかはわかりませんけどね。


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クリード倒産、会社更生法手続きへ

今年初の上場会社で東新住建が倒産したと思ったら、今度は東証1部のクリードが倒産。


負債額は約650億円。


株式会社クリード
東京都千代田区内神田3-2-8
代表者:宗吉敏彦
資本金:4,334百万円
従業員:61名



不動産投資業を行っていた不動産業者ですが、先日J-REITも手放したところで物件の突っ込み先であるファンド出口を失っていましたね。


倒産原因は他と一緒です。

不動産市況の悪化で、保有不動産の売却やリストラなどを行なっていたようですが、資金繰りに窮し、返済資金がなく今回の措置ということ。


ここもやばいってウワサもありましたからね。


遅かれ早かれってところでしょうか・・・


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東新住建株式会社倒産、民事再生法へ

上場会社では今年初めての倒産、しかも不動産業者・・・


ジャスダック上場の東新住建株式会社が名古屋地裁へ民事再生法の適用を申請しました。


負債額は約491億円。


東新住建株式会社
愛知県稲沢市高御堂1-3-18
代表者:深川堅治
資本金:637,202,000円
従業員:498名



昭和51年設立の戸建分譲会社ですね。


戸建分譲のほかにも分譲マンションや仲介、有料老人ホームの運営なども手掛けていたようです。
分譲戸建事業では愛知県で業界1位のシェアを占めるほどでした。


サブプライム問題による金融不安や建築資材の高騰、不動産市況の悪化などで業績が悪化。
新規事業用地の取得においても金融機関からの新規借入も不可能な状態だったようです。


資金繰りの悪化にともない、リストラや販売戦略の見直しなど財務基盤の改善に努めていたようですが、販売も計画通りにいかず、決済資金の調達メドが立たなかったことで今回の措置となったようです。


上場企業の倒産としては今年初となりますが、東新も厳しい状況という話は以前からありました。

どこの不動産業者が逝ってもおかしくない状況ですが、私も以前から知っていた業者なので残念です・・・


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ファンド主導の不動産バブルの崩壊。
その真っ只中を突っ走る。
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