不動産バブルはもう二度と
不動産バブルはもうこないのか!?不動産会社社員による不動産情報ブログ。 不動産情報と日々の日常をつらつらと・・・

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SFCGが経営破たん、民事再生法適用へ

旧商工ファンドのSFCGが倒産。


負債額は約3380億円という今年最大規模。


強引な一括返済を要求したり一時問題になっていたのはこういうことかと。


利息の過払い金の返還金で数百億円にも上っていたようですから資金繰りに相当行き詰っていたんでしょう。


不動産担保ローン中心のノンバンクですから不動産市況の悪化を受けて焦げ付くのも当然。


金融機関とは1500億のコミットメントラインを締結していたようですが、そのほとんどがリーマンなどの外資系金融機関中心。
サブプライムの影響で急速に資金繰りが悪化していったようです。


今後はスポンサー探しに入るわけですがどこが名乗りを上げるか・・・
気になるところ。


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不動産企業、本社移転相次ぐ

不動産企業の本社移転が相次いでます。


セントレックス上場のエスグラントコーポレーションは目黒のアルコタワーから品川区東五反田の五反田第2花谷ビルに移転することに。

アルコタワーは目黒雅叙園の向かい、目黒川沿いのきれいなビルでしたけどね・・・
賃料も高かったんでしょうね。


また、東証2部上場のインテリックスも渋谷マークシティウェストより渋谷区道玄坂の自社ビルに本社を、渋谷一丁目のインテリックス青山ビルに渋谷本店、新宿店を移転。

新宿店と渋谷本店は統合し、新宿店は閉鎖するようです。

マークシティも賃料高かったでしょうね・・・

今回の移転で年間2億円の固定費を圧縮できるそうです。


不動産業界に限らず、移転統合をする企業が多いですね。
そりゃあ賃料相場は崩れますし、空室率も上がりますよね。


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あおみ建設倒産、会社更生法へ

不動産会社ではありませんが、連鎖倒産のようなものなので・・・


東証1部上場のあおみ建設株式会社が会社更生法の適用を申請しました。


負債額は子会社2社を加えて407億円。


もともと継続企業の注記などが付されており厳しい状況ではありましたが、今回の倒産の引き金となったのは先日、倒産したマンションデベ、ニチモの影響だと思います。


工事債権が約33億円ほど焦げ付き、純資産への割合も98%という内容。
これが決定打となり、資金繰りが厳しい状況のなかで追い討ちをかけられたと。


ゼネコンは公共事業の減少でマンション建設の受注に走っていましたからね。
そこが焦げ付くとなるとかなり厳しい環境におかれるでしょう・・・


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J-REIT、劣後債発行で救われるか!?

昨日、J-REITで初となる劣後投資法人債の発行を発表した産業ファンド投資法人。


これによりREITの資金調達環境が変わるかもしれません。


近年の不動産市況の悪化と金融不安でリートの資金調達環境もかなり厳しいものになっていました。
問題はリファイナンス(借り換え)です。
金融機関が返済時期に借り換えに応じてくれなければリートは自己資金で返済もしくは保有物件を売却して返済しなければいけない状況でした。


資金調達をするにも、金融機関からの融資が受けられなければ投資法人債の発行、新投資口の発行、保有物件の売却しかありませんでした。


財務体質の改善を行なうのであれば投資法人債は有利子負債が増えるだけですから意味がありませんし、発行できるところも限られます。


保有物件の売却は不動産市況が悪化しているなかで安値での売却、つまり損切りにならざるを得ない。


投資口の発行は希薄化を招くので市況が低迷しているなかできることならやりたくない。


ということで今回、劣後投資法人債の発行というひとつの手段が見出されたことになります。


劣後債なので実質的には有利子負債ですが金融機関は自行の貸付が優先して返済されるので有利子負債をみなさずに財務内容を図れるというメリットがあります。


つまりこれで有利子負債が圧縮されれば金融機関の安定的に融資してくれる可能性が高まるということ。


おそらく他のリートも同じような手段で財務体質の改善を図ってくるものと思われますね。


今回、産業ファンドは三菱商事から80億調達してますがこれを返済に回すことで有利子負債の圧縮しています。


ただ、劣後債という性格上、引き受けてくれるところがないと難しいですけど。
親会社などが基本になると思いますが、親会社が厳しいところは期待できないかも。


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エスグラントはもうヤバイ・・・

リーチかかってます。


セントレックスのエスグラントコーポレーション。


ワンルームデベのエスグラント、社長の杉本氏は若くして上場を果たしイケイケの頃は「ワンルーム男」とかいう本も出してましたね。


それが・・・


まず、監査法人の辞任。
そして四半期報告書の遅延。


監査法人は明誠監査法人。
これが辞任・・・明誠がダメなら他もダメのような気がする。


報告書遅延はもちろん監査法人が監査意見表明しないので期日までに出せませんということです。
つまり資金繰りについて監査人は今後これじゃやってけないよ・・・ということで意見出せなかったと。
まぁ、監査人見つけてきて意見貰って報告書出せばいいんですけどね。
とにかくきついのは間違いない。


金融機関からの融資もできないでしょう。
管理会社も売却しちゃってますからもう売るものもないでしょう。
ユニマットもさすがにもう助けてくれないでしょう。
もう残された道はひとつしかない・・・


あとは・・・土壇場のウルトラCがあるかな!?


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アスコットも管理会社売却か・・・

ニチモの倒産で管理会社売却したとこ洗ってみようかなぁなんて思っていた矢先に・・・

アスコットが管理会社売却のリリース。


アスコットコミュニティをユニテックスに譲渡するらしい。
譲渡価格は公表しませんって・・・
いくらで売ったんでしょうね。
ストック事業ですからね・・・もったいない。


とはいえアスコットの資金繰りが厳しいから仕方なしです。


この資金で立て直しできるかどうか・・・そこが勝負の分かれ目かな。
もしくは出資してくれるスポンサー探してくるか。


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ニチモ株式会社経営破たん、民事再生法へ

日綜に続き、またマンションデベの倒産ですか・・・


ニチモ株式会社が倒産、民事再生法の適用申請です。


負債額は757億円。


東証2部上場のニチモはバブル期の拡大路線の失敗で債務免除を受け経営再建中。
近年の不動産市況の悪化の影響を受け倒産ということに。


上場会社なのでIRでチェックしてましたけどね。
瀕死の状態でした。
赤字で継続企業の前提注記、11月末の返済ジャンプ、資金繰りに困って管理会社売却、結局、それでも立て直しは不可能だったと・・・


最近のマンションデベは管理会社売却するところが多いですからね。
唯一の安定収入部門ですからこれを手放すとなるとリーチって感じでしょうか・・・


一度、管理会社売却した業者を洗ってみようかな・・・


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かんぽの宿、メリルリンチへの報酬6億円

日本郵政がかんぽの宿の譲渡にあたり財務アドバイザーに起用したメリルリンチ日本証券に対し譲渡完了後、最低6億円の成功報酬を支払う契約を結んでいたことが明らかに。


内容は、売却価格の1.4%か、この額が6億円を下回った場合には6億円を報酬として支払う契約になっているらしい。
しかも・・・すでに日本郵政は月額1000万円の手数料を1年分支払っていると。


かんぽの宿は単純に不動産の売却だけでなくたしか事業譲渡という形だったと思うので証券会社が入るのもおかしくはないのかもしれませんが。


なんだこの報酬額の高さは・・・

成功報酬だけならまだしも・・・月額1000万円ってそんなにとるんですか・・・


結局、白紙になったことと、入札の最終段階で簿価62億円の世田谷レクセンターが外れたことでメリルとの報酬額見直しを協議しているらしいが。


これはまた叩かれそうな予感。


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かんぽの宿の入札経緯がおかしい

白紙に戻ったかんぽの宿譲渡問題。


なんでも最終入札はオリックスの1社だけだったらしい。
日本郵政は当初、最終入札はオリックスが109億円を提示、2位が61億円を提示したと説明していたのに実は最終入札はオリックスの1社だけだったと・・・


経緯は・・・


第1次入札・・・国内外の7社が応募、オリックス不動産、ホテルマネージメントインターナショナル、住友不動産が残る。


第2次入札・・・住友不動産が辞退し、オリックスとホテルマネージメントの2社で入札。
オリックス:かんぽの宿の負債約19億円を引き継ぐ条件で105億円提示。
ホテルマネージメント:かんぽの宿の負債は引き継がない条件で105億円提示。


日本郵政が売却対象から世田谷区のスポーツ施設を外した結果、ホテルマネージメントは辞退。


結局、オリックスが109億円を提示し今回に至ると。


61億円がどこからきたかというと、オリックスと同じ条件で応札したと仮定して計算したそうです。
結局最終的にオリックスだけの入札・・・
出来レースといわれても仕方なし。


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J-REIT低迷で時価が純資産割り込む

J-REIT全体の時価総額が昨年7月以降、組み込まれている不動産の資産価値を合わせた純資産総額を下回る状態が続いていると。


ここで疑問・・・


組み込まれている不動産の資産価値は鑑定評価なんかで出しているんでしょうけど、実際に売却するときはその価格で売れないでしょう・・・
物件によっては簿価を大きく上回ってキャピタルを得られる物件もあるでしょうけど、ここ数年のファンドバブルで高値で購入している物件もありますね。
一概に資産価値とはいえないハズ。
事実、配当を出すため、返済資金を調達するために損切りしているリートもあるくらいですから。


純資産云々を引き合いにだすのはちょっと違う気がする。
参考程度にはなりますけどね。


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長谷工コーポレーション、日綜倒産で焦げ付き

日本綜合地所の倒産でゼネコンのなかで一番大きい被害は・・・


長谷工コーポレーションでしょうな。


日本綜合地所と日綜不動産、2社に対する取立不能、取立遅延の恐れがある債権が約119億円ほど。
販売中マンションの一覧なんか見ると歴然。
長谷工が一番多いですからね。


日綜もいろんなとこでマンションやってますけどね。
郊外ばっか。
ゼネコンも結構ダメージくらうんじゃなかろうか・・・


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三菱地所が藤和不動産を救う形になったが・・・

三菱地所が経営難の藤和不動産を完全子会社化。
藤和不動産は4月23日で東証1部を上場廃止です。


もともと三菱地所は藤和に資金を出してましたからね。
藤和の管理会社を引き受けたのも三菱地所だし。
既に引くに引けない状況だったと予想。


藤和不動産は今回の決算を下方修正して大幅赤字に。
このままいくと債務超過の恐れもありました。


今回、三菱地所は第三者割当増資を引受け藤和に190億円を出資。
とともに株式交換で藤和不動産を完全子会社化。


株主にとっては倒産して紙くずになるよりずっとマシですな。
三菱地所も面倒見がよろしい。


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日本綜合地所倒産、会社更生法適用へ

東証1部上場の日本綜合地所が東京地裁へ会社更生法の適用を申請、倒産しました。


負債額は約1975億円


同時に連結子会社の日綜不動産と日綜ハウジングも会社更生法適用へ。


日本綜合地所株式会社
東京都港区高輪二丁目21番46号
平成5年2月16日設立
東証1部上場
代表者:西丸誠
資本金:141億1975万7196円
負債額:197,549百万円(平成20年9月30日現在)



2月上旬到来の建設会社への返済資金が準備できないとのことで今回の措置。
去年11月の社債の償還で金融機関から受けた融資が最後だったようで、その後は新規融資も不可能な状況だったようですね。


マンションデベでも日綜は郊外型でしたからね。
一時期は日綜に持ってけば買ってくれる風潮でしたし・・・


厳しい現実ですな。


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株式会社K’sコーポレーション倒産、民事再生法適用

株式会社K’sコーポレーション
埼玉県所沢市東住吉12-23
資本金9,500万円
負債額36億


埼玉のマンションデベロッパーです。
「ワイズユウラク」シリーズを首都圏で展開。
2007年末にはワイズユウラク所沢の耐震問題で行政指導を受けるなどトラブルが発生していたようです。
改正建築基準法の影響で計画に遅れが生じ、不動産市況の悪化も受け資金繰りが逼迫。
自主再建を断念し今回の措置ということに。


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富士ハウス倒産、自己破産申請

富士ハウス株式会社
静岡県浜松市中区砂山町350
資本金1億5,000万円
負債638億600万円


静岡のハウスメーカーです。
関連会社の日京、サニーとあわせての自己破産。
三社合計で約2,000名ほどが失業です。
民事再生でなく自己破産ですからね。
月末は倒産が相次ぎますね・・・


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栄泉不動産倒産、民事再生法適用

栄泉不動産株式会社
大阪市中央区高麗橋4-1-1
資本金10億円
負債580億円


こちらも上場企業並みの負債です。
元住生の100%出資会社で老舗のマンションデベのようですが、現在はモルガンスタンレーグループが株式を95%所有。
金融債務の圧縮などを図り建売事業などを展開していたようですが、近年の不動産市況の悪化で資金繰りが悪化。
債務免除などの支援要請をしたようですが倒産ということに。


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ミヤビエステックス倒産、民事再生法適用

倒産情報ばかりなので簡単に。。。


株式会社ミヤビエステックス

東京都千代田区九段南2-3-25
資本金9億5706万2000円
負債額約205億円


マンション分譲業者で最近では流動化にチカラを入れてたようです。
上場を目指していたもののこのような結果に。
流動化はファンドが動かないと結局売れませんからね。
業者所有の都内のビル情報なんか貰ったときに謄本にミヤビの名前が入ってたことがよくありましたよ。


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バブル紳士

Author:バブル紳士
ファンド主導の不動産バブルの崩壊。
その真っ只中を突っ走る。
回復へ向かうこの道中で得るものは一体何か。
日々模索中・・・

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