不動産バブルはもう二度と
不動産バブルはもうこないのか!?不動産会社社員による不動産情報ブログ。 不動産情報と日々の日常をつらつらと・・・

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ジョイント・コーポレーション、倒産

今月一番のインパクトだな。


ジョイント・コーポレーションと子会社のジョイント・レジデンシャル不動産が倒産、会社更生法の適用だそうだ。


負債額は2社合計で1680億とパシフィックホールディングスに次いで今年4番目の大型倒産。


マンション分譲と流動化事業を主体としたデベロッパーでしたね。
分譲マンションは「アデニウム」シリーズですな。


流動化ではファンドを設立して開発をしていました。
ジョイント・リート投資法人が上場してます。
これ、パシと同様にスポンサー探しになるんでしょうな。


サブプライムの影響で資金繰りが悪化した際にはオリックスの支援を受けてなんとか再建を図っていましたが・・・
オリックスからは100億の出資と200億の融資枠もらってました。
融資枠は実際には融資は実行されていないようですがね。


オリックスの支援もここまでだったんでしょう。
実際、オリックス自体も厳しいし・・・


とにかく自主再建は不可能ということで会社更生法ですわ。


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地価下落、止まるか!?

国交省の「地価LOOKレポート」。

対象地は東京圏65地区、大阪圏39地区、名古屋圏14地区、地方圏32地区の合計150地区。

地価動向は98.7%の地区で下落という散々たるもの。

下落傾向は変わりませんな・・・

ところが、下落幅が縮小したところが増加しているという結果なので多少収束に向かっているか。

まぁ、しかし、名古屋はひどい。

名古屋の4地点ではこの1月から3月までで下落率が12%・・・

年率換算にしたら40%にもなるらしい。

「トヨタショック」による土地需要の落ち込みが影響と。


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HOME’Sの加盟店が伸びてるらしい・・・

賃貸情報サイト「HOME’S」の加盟店が伸びてるらしい。


2010年3月期には前期比21%増加の1万2300店舗を見込んでいると。


あくまでも見込みなのでわからんけど・・・実際今期は15%伸びているようで、全国の不動産店舗数を25万5000店舗程度とみて、まだまだ開拓の余地はあるそうな。


まぁ、HOME’Sも賃貸情報サイトとしては知名度もかなりありますから。
アットホームに比べたらまだまだだろうけど、今後も拡大していくだろうな。


しかし、賃貸物件もありもしない客引きの物件を載せるのはやめてほしいもんだ・・・


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森トラストグループ、売上、経常利益が過去最高

こんな不動産市況が悪化しているなかでも森トラストが増収増益。


なんなんでしょうね。不動産市況なんて関係ないんか・・・


「賃貸関係収益」では「丸の内トラストタワー本館」の新規稼動や年度前半までの堅調なオフィス市況を反映して増収。

「不動産販売収益」でも子会社によるマンション分譲や森トラストの保有物件の売却によって増収。

「ホテル関係収益」のみ個人消費の低迷等で減収と。


強いなぁ・・・


今期予想は減収減益予想ですが、それでも売上2000億の純利330億予想。


森ビルと比較してみようか。


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株式会社グランメール倒産、自己破産申請

不動産開発を手掛ける株式会社グランメールなど3社が破産手続き開始決定を受けたと。


負債額は3社合わせて約169億円。


グランメールは都内の不動産業者で、その他、パル興産株式会社、コスモ開発株式会社も同様に自己破産。

事業内容を見ると、ファンド向けの不動産開発を主にやっていたようです。


市況の悪化で、ファンドの資金調達難から物件が売れなくなったんでしょうね。
開発業者は有利子負債が多く、借入に依存する形態になるんで、開発物件が動かなくなると中小の不動産業者は致命的になる・・・


上場会社でさえ、金融機関からの借入に四苦八苦してるぐらいですからね・・・


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GS、アルデプロから手を引く!?

アルデプロはゴールドマン・サックスからの支援でなんとかここまでやってこれた。

現在アルデプロが直面しているのは8月に償還予定の社債100億をどうするか・・・

この転換社債の社債権者はGS。

去年の償還の際には新たに転換社債を発行してなんとか繋いできたんです。

アルデプロとしては株式への転換か、また去年と同じように社債を発行して繋ぐか、どちらかしか選択肢はないわけ。
返済しようにも金融機関からの調達は難しいでしょうし。

ところが、GSから派遣されていた社外取締役2名がこのたび辞任することに。

つまりGSとしては出資している以上、取締役を派遣して経営にかかわってきたが、これ以上続けられないとみたのか・・・

回収という方向にシフトするのか・・・

この社債をどうするかがポイントになりそう。


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不動産業者の倒産

一時期に比べたら不動産業者の倒産が減ってきましたね。

まぁ、まだ倒産予備軍は控えているのでわからんけど・・・


株式会社ドリーム・ワン
破産ですね。負債額は98億円と。
大阪の不動産賃貸・売買の業者。
倒産理由はファンドバブルにのって流動化に手を出したから。
リーマンなど、外資系金融機関から融資を受けていたらしい。
まぁ、ババ掴んだ結果です。


日本総合企画株式会社
こちらは民事再生。
負債額は150億。
都内の業者で商業ビルの賃貸管理やサブリースなんかやってたらしい。
保有物件を時価評価したところ債務超過ですって。
商業系は特に厳しい。
賃料下落、空室率上昇、サブリースしても儲からん。


上場不動産業者の倒産は落ち着いてますが、6月頃にはまた出てくるんじゃないかな・・・


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総和地所、頼みの第三者割当、払込なし

総和はもう債務超過・・・


この第三者割当にかかってたんですけどね。

失権ということで白紙に戻りました。

18日が新株と新株予約権の払込だったんですけど、割当先が行使価額と現状の株価の乖離が大きいという理由で断った。

そうりゃそうだ。行使した時点で損失が確定するような予約権いりません。


今後、株価も上がる見込みないし・・・


調達できれば金融機関や建設会社への返済にまわす予定だったんでしょうけど、これで返済もできない・・・


月末あたりかな。


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フージャースも危ないな・・・

決算発表で危なそうなところが見えてくるなぁ・・・


フージャースコーポレーションも新日本建物に負けず劣らず。


3月期決算で純損138億。
純資産はあと約14億。
自己資本比率3.7%。
在庫は360億もありますよ・・・


第1四半期でこの在庫と純資産がどうなるか・・・
その前に第三者割当かな。。。


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新日本建物、債務超過寸前

決算発表ラッシュですが、気になる新日本建物の決算。


もうひどいもんですよ。


本決算ですが、先日業績の下方修正を出してました。


その時点できつい結果だと思いましたが・・・


当期純損失が棚卸資産の評価損で約180億となり、純資産が消し飛びました。

200億あった純資産がなんと9億・・・

これで自己資本比率は2.9%・・・


そしてGC注記。
今後の展開によっては条件通りの返済ができない可能性があると。


今後は買取再販事業に注力するらしい。

この状況で買取資金を調達できるんかい!


在庫もあと200億ほどありますのでね。
9億の純資産なんて吹っ飛びますわ。。。


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大阪中央郵便局の再開発先送りへ

隣地JR西日本所有地を含めた大阪中央郵便局の建て替えが先送りになるようです。

当初は40階建ての超高層ビルの開業時期を2012年と予定してましたが、入居テナントの不足で開業が遅れると。

40階建ての新ビルには郵便局窓口の他、東京ディズニーリゾートを経営するオリエンタルランドの劇場や商業施設、オフィスなどが入る予定でした。

問題はオフィステナントが確保できていない点。

景気の悪化により企業のオフィスも撤退・縮小傾向が続いているなかで、収益基盤となるテナントの需要も細っている状況。

賃料を安くすればテナントも決まるんでしょうけど、結局、収益が下がることになるので資産価値も下がることになりますね。

今の時期に再開発を進めるにはメリットが少ない気がしますね。


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贈与税減税で住宅購入増える!?

贈与税減税。

今年から2年間、住宅を購入または増改築した場合に限り贈与税500万円の非課税枠を設けるという内容。

これにより、経済効果は年5400億円にもなるようです。
国交省の試算では減税により生前贈与をする人は年1万5000人から2万人程度増えると。

確かに500万円の非課税枠は大きいですね。

若い世代の住宅購入では親からの援助が多い。

住宅の価格も落ち込んで買い時といわれる現在にこの生前贈与の非課税枠を利用して購入する人も増えるでしょう。

となればマンションや建売業者、ハウスメーカーなどにもプラス要因となることは間違いなし。


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オフィスビルの空室率が上がってます・・・

三鬼商事が発表した4月末時点でのオフィスビル市況。


東京ビジネス地区の大型ビルの平均空室率が6.79%と前月比0.74ポイント上昇と。
4年2ヶ月ぶりに6%を超えた3月の空室率が更に悪化。


ちなみにビジネス地区とは千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区の5区。


要は景気悪化で企業のオフィスビル需要が細っているということ。
こんな時期にオフィスの拡張をするところなんてほとんどない・・・むしろ縮小傾向にあるでしょう。


当然の結果ですな。


前年同月比では3.76ポイント上昇しているようです。
大型ビルなんかは企業やリートなんかが所有しているでしょうから今後のリートの分配金にも影響は出てくるでしょうね。


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資金調達いろいろ・・・

昨日のIRで総和地所とゼクスが新株発行と新株予約権の第三者割当での資金調達を発表してる。

ともに債務超過状態の危うい状況。

ただ、ゼクスがこの調達で債務超過を解消できる見込みなのに対し、総和地所は2ヶ月ほどの延命になったに過ぎない点。

ゼクスはDESでの調達と、新株予約権での調達でなんとか債務超過解消へ。

総和地所はこの調達でも金融機関や建設業者への返済で7月には底尽きる。

8月にはまた資金繰りの課題がついて回るんじゃないかと。

ゼクスも今度出るかもしれない下方修正次第では債務超過へ陥る可能性があるが、総和よりはましでしょ。

ともあれこんな企業へ出資するのはどうかと思うな。


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ライフステージが倒産しました・・・

株式会社ライフステージが倒産。

民事再生法で負債額は関連会社合わせて約121億円。

ヘラクレス上場の不動産業者です。

債務超過だったからこうなる運命だったのではないでしょうかね。
リスケの合意ができず・・・倒産と。

コスモスイニシアも債務超過ですが、やっぱり金融機関との信頼云々なんすかね。

金融機関も見込みがないところにいつまでにカネを出しとくわけにはいかんでしょう。
既に上場廃止も免れなかったようだし仕方ない・・・


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Author:バブル紳士
ファンド主導の不動産バブルの崩壊。
その真っ只中を突っ走る。
回復へ向かうこの道中で得るものは一体何か。
日々模索中・・・

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