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J-REIT、劣後債発行で救われるか!?

昨日、J-REITで初となる劣後投資法人債の発行を発表した産業ファンド投資法人。


これによりREITの資金調達環境が変わるかもしれません。


近年の不動産市況の悪化と金融不安でリートの資金調達環境もかなり厳しいものになっていました。
問題はリファイナンス(借り換え)です。
金融機関が返済時期に借り換えに応じてくれなければリートは自己資金で返済もしくは保有物件を売却して返済しなければいけない状況でした。


資金調達をするにも、金融機関からの融資が受けられなければ投資法人債の発行、新投資口の発行、保有物件の売却しかありませんでした。


財務体質の改善を行なうのであれば投資法人債は有利子負債が増えるだけですから意味がありませんし、発行できるところも限られます。


保有物件の売却は不動産市況が悪化しているなかで安値での売却、つまり損切りにならざるを得ない。


投資口の発行は希薄化を招くので市況が低迷しているなかできることならやりたくない。


ということで今回、劣後投資法人債の発行というひとつの手段が見出されたことになります。


劣後債なので実質的には有利子負債ですが金融機関は自行の貸付が優先して返済されるので有利子負債をみなさずに財務内容を図れるというメリットがあります。


つまりこれで有利子負債が圧縮されれば金融機関の安定的に融資してくれる可能性が高まるということ。


おそらく他のリートも同じような手段で財務体質の改善を図ってくるものと思われますね。


今回、産業ファンドは三菱商事から80億調達してますがこれを返済に回すことで有利子負債の圧縮しています。


ただ、劣後債という性格上、引き受けてくれるところがないと難しいですけど。
親会社などが基本になると思いますが、親会社が厳しいところは期待できないかも。


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