不動産バブルはもう二度と
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不動産ファンドのトラブル

不動産投資ファンドでトラブルが起こっているようです。


東証2部上場の証券会社「高木証券」が個人投資家向けに販売した不動産ファンド「レジデンシャル-ONE」という商品。


商品の内容は、個人投資家から集めた資金に加え、金融機関の融資(ノンリコースローン)でレバレッジを効かせて、不動産に投資、家賃収入を分配金として支払うというもの。


運用期間は3年間で満期時には不動産を売却し、投資家に元本を払い戻す内容となっています。


投資手法はJ-REITと同じですね。


ただ運用期間が決められているので満期時には保有不動産を売却しなければいけないことになっているんでしょう。


当然不動産の売却で損失が出れば、リスクは投資家が負い、元本割れを起こします。


今年8月の償還分については1割程度しか戻ってこなかったといいますから、相当なリスク商品ですね。


2003年6月から販売を始め07年11月までで46回の販売を行ったようです。


不動産市況が活況だった数年前には10%~8%の運用実績だったようですが、08年5月からの償還分から元本割れを起こし、6月分は投資額の3割、7月は5割、8月には1割しか戻らないという最悪な結果となっています。


不動産市況の悪化で当然、不動産価格も下落していますから元本割れも当然ですが、1割しか戻らないのはどういうことかというと・・・


40億円の不動産に投資家から10億円、金融機関から30億円を集め投資します。


不動産価格が20%下落したとして、売却すると32億円になります。


金融機関への30億円を返済をすると2億円しか残りません。


不動産価格の20%の下落で投資家からの投資金は80%も下落します。


結局、個人投資家は相当の損失を被るわけですね。


問題となっているのは販売する際のリスク説明です。


営業マンから充分なリスク説明がなかったとして訴訟に向けて準備している人もいるとか。


私も元証券マンでしたのでリスク説明については気をつけていましたが・・・


売りにくい商品ほど高齢者などに販売が偏る傾向があるのも事実ですね。


はっきりいって投資経験の短い高齢者がどれだけリスクを理解できるか・・・疑問ですね。


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テーマ:不動産 - ジャンル:ビジネス

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